Kirjoittanut sim | helmikuu 5, 2013

Päivitys #2 Australian asuntomarkkinoilta

On aika tehdä tuore katsaus Australian – ja tarkemmin Victorian – asuntomarkkinoihin. Kansainvälisesti on yleisesti tunnustettua että asunnot ovat Australiassa ylihinnoiteltuja, mutta paikallisesti näkemyksiä on monenlaisia. Valtamediassa esillä ovat yleensä ns. spruikers:it joiden mielestä hinnat ovat aina ja jatkuvasti juuri nousemassa tosi paljon ja mikä tahansa muu on tilapäinen markkinahäiriö.

Joidenkin, itseni mukaanlukien, mielestä tilanteessa on kuitenkin selviä kuplan merkkejä. Huolimatta pienestä hintojen laskusta viimeisen vuoden-puolentoista aikana kupla ei kuitenkaan ole – mm. kaivosbuumin / muun talouden vahvasta tilanteesta johtuen – merkittävässä määrin (vielä) puhjennut. Koko maan tasolla asuntomarkkinat ovat kuitenkin selvästi hiljentyneet huippuvuosista eikä juuri kukaan enää puhu että asuntojen hinnat aina tuplaantuvat 7-10 vuodessa. Näin nimittäin aiemmin kuului ”totuus” alan kehityksestä. Pääomakasvun toiveissa kiinteistöihin onkin moni ihan ’tavallinen’ ihminen sijoittanut huomattavia määriä rahaa; usein vielä lainarahaa. Jopa noin 1.5 miljoonalla australialaisella on sijoituskiinteistö (suurimmalla osalla ’vain’ yksi). 22 miljoonan asukkaan maassa tämä on paljon, ja osittain siksi hintojen ei haluta etenkään romahdusmaisesti laskevan, eikä suureen laskun mahdollisuuteen haluta uskoa.

Kuten totesin, kansainvälisten mittareiden(kin) mukaan asunnot ovat täällä erittäin kalliita. Esimerkiksi Demographia International Housing Affordability Survey:n mukaan kaikki Australian 5 suurta asuntomarkkina-aluetta ovat pahimmassa ”severely unaffordable”-kategoriassa. The Economist:in mukaan asunnot ovat Australiasssa yhä peräti 45% ylihinnoiteltuja.

Yleensä asuntojen hintojen jatkuvaa nousua perustellaan täällä mm. nopeasti kasvavalla väestöllä ja sillä että asuntoja rakennetaan siihen suhteessa liian vähän. Alueelliset erot ovat kuitenkin tämänkin piirteen osalta suuret. Siinä missä kaivosbuumi-alueilla nopeasti kasvava väestö aiheuttaa aitoa pulaa asunnoista ja siten kohtuuttomia hintoja, muualla tilanne on hyvin erilainen. Etenkin Victorian taloutta on viime vuosina pitänyt yllä rakennusbuumi, joka on viimeisen vuoden aikana alkanut kostautua kun väestönkasvu onkin hidastunut ja myymättömiä kiinteistöjä on alkanut kasaantua. Victorian tilanteesta tarkemmin kertovat seuraavat graafit (kuvaajat lainattu Macrobusiness-blogista).

Victoriassa uusien asuntojen myynti on romahtanut vasta viimeisen vuoden-puolentoista aikana:

prop-1

Asuntojen myyntiluvut ovat itse asiassa alimmalla tasollaan 16 vuoteen – ottaen huomioon että tänä aikana väestö on kasvanut paljon, on nykyinen taso historiallisesti todella matala.

Vaikka rakentamisen tahti on huippuvuodesta 2010 hidastunut, uusissa asunnoissa rako myönnettyjen rakennuslupien ja myynnin välillä alkaa olla aika huima:

prop-2

Samaan aikaan markkinoilla olevien asuntojen määrä on historiallisesti hyvinkin korkealla tasolla, ja jälleen kasvussa verrattuna viime vuoteen (Sydneyssä tilanne on hiukan erilainen):

prop-3

Tästä huolimatta hintakehitys ei Melbournessakaan näytä – pinnallisesti – mitenkään järkyttävän romahdusmaiselta; pikemminkin kyseessä on ns. ”slow melt”. Taulukossa RESIDEX:in luvut:

prop-4

Ylläoleva taulukko on noin pienenä hiukan hankalalukuinen; Melbournen talojen osalta nimellishinnat ovat viime vuonna tippuneet -1.4%, verrattuna toissavuoden -3.3% tiputukseen. Reaalihinnoissa tiputus on toki jonkun verran suurempi.

Asuntokaupan hiipumista kuvaa myös luottokannan kasvun loppuminen; ts. asuntolainoja maksetaan nyt Victoriassa takaisin enemmän kuin otetaan uusia – merkittävä muutos viimeisen 10 vuoden tilanteeseen:

prop-5

Nimellishintojen vaatimaton lasku ei kuitenkaan ole koko totuus. Yksi selitys sille että nimellishinnat eivät ole laskeneet sen enempää on myyjien harjoittama kytkykauppa ja erilaiset alennukset/kylkiäiset. Tonttien, talopakettien ja kerrostaloasuntojen kylkiäisenä on nimittäin viime aikoina tarjottu mitä tahansa luksusmatkoista ja –autoista jopa yli $30,000:n lahjakortteihin. Kun alennukset tulevat näin epäsuorasti, hintojen lasku ei heijastu nimellishintoihin ja sitä kautta tilastoihin joten oikean kuvan saaminen markkinoista vaikeutuu. Näin epäterve tilanne ei luonnollisesti voi jatkua ikuisesti, ja olisikin molemmille osapuolille pidemmän päälle parempi jos asuntojen oikea arvo näkyisi suoraan hinnasssa. Hintojen luotettavaa seurantaa haittaa lisäksi vielä se, että niistä raportoi useampi eri taho eri mittareita käyttäen ja välillä radikaalistikin eri tuloksiin päätyen – yleensä se hintojen nousua ’optimistisimmin’ kuvaava taho pääsee eniten esille.

Kaikki tämä siitä huolimatta että Australian keskuspankki on laskenut viitekorkoaan rajusti viime aikoina lähes 2%-yksikköä nykyiseen 3.0%:iin; samalle tasolle missä oltiin talouskriisin ollessa pahimmillaan. Lainakorkojen huomattava laskukaan ei kuitenkaan ole saanut asuntojen hintoja nousuun, mutta on kenties auttanut saamaan aikaan nykyisen ”pehmeän laskun” romahduksen sijaan. Kaikki merkit kuitenkin viittaavat siihen että ainakin Victorian osalta asuntojen hinnat jatkavat tämän vuoden joko tasaisena (eli reaalihintojen laskulla) tai alaspäin suuntautuneena. ”Paras” skenaario lienee että hinnat jatkavatkin vuosia hidasta sulamistaan, mutta ainakaan Victorian osalta rankempaakaan tiputusta ei missään nimessä voi sulkea pois laskuista.

[Päivitys päivitykseen 13.2.2013: Edellämainitussa Macro Business-blogissa julkaistiin juuri äärimmäisen mielenkiintoinen pitkän aikavälin historiallinen katsaus asuntomarkkinoihin monelta eri kantilta; kannattaa käydä lukemassa täällä]

[Jatkopäivitys 21.2.2013: Tuoreiden tilastojen mukaan Melbournessa maan hinta on laskenut 16% parissa vuodessa eikä ainakaan nousun merkkejä ole näkyvissä silläkään suunnalla.]

Ps. Disclaimerina sellainen että yllä on hiukan harhaanjohtavaa puhua asuntojen hinnoista, koska hintakuplissa yleensä maan/tonttien hinta on se joka nousee poskettomiin sfääreihin; itse rakennusten tai rakentamisenkaan hinnassa ei ole niin suuria heilahteluja. Australia ei ole tässä poikkeus.

Ps2. Lienee myös hyvä huomauttaa että Euroopan keikkahommista aiheutuvien lisätöiden johdosta tähän blogiin tullee noin kuukauden kirjoitustauko. Palaamme siis asiaan täkäläisenä syksynä.


Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

Kategoriat

%d bloggers like this: