Kirjoittanut sim | lokakuu 18, 2013

Rakentamisteemaisia katsauksia

Asuntomarkkinakatsaus

Toisin kuin minä ja monet muutkin arvelivat, asuntomarkkinat eivät Australiassa ole juuri rauhoittuneet vaan pikemminkin näkyvillä on entistä pahempia kuplan merkkejä – erityisesti Sydneyn seudulla, missä hintojen nousu on etenkin loppuvuonna ollut kohtalaisen järjetöntä kuten allaolevasta eri Australian markkinoiden hintakehitysgraafista käy selvästi ilmi [lähde: http://www.macrobusiness.com.au/2013/10/weekly-rp-data-australian-house-price-update-6/]:

hinnat2013

Melbournessakin suunta on yllättäen ollut tämän vuoden toisella puoliskolla selvästi ylöspäin. Sydneyn kehityksen ”ansiosta” valtamediassakin puhutaan aktiivisesti kuplan mahdollisuudesta. Julkinen konsensus on että tilanne on pitkään jatkuessaan huolestuttava mutta vielä kuplaa ei ole – siitä onko valtamediassa esillä oleva konsensus oikeassa voidaan tosin olla montaa mieltä. Useimpien kansainvälisten mittarien mukaan etenkin Sydneyn asuntojen hinnat ovat vähintäänkin erittäin kalliita, mutta onko kupla kupla jos se ei puhkeakaan? Syyllisiä hintojen kovaan nousuun etsitään mediassa niin kotimaisista kuin etenkin ulkomaisista sijoittajista. Joka tapauksessa on päivänselvää että vaikka Sydneyn seudulla kysyntä ja tarjonta eivät maantieteellisistäkään syistä kohtaa niin helposti kuin muualla, Sydneyn hintakehitys ei yksinkertaisesti voi jatkua nykyisenlaisena montaa vuotta eteenpäin.

Muuten Australian taloudella on edessään vaikea muutos kaivosteollisuus-vetoisesta taloudesta muuhun kasvuun (tai ainakin toiveissa on että muut alueet johtavat kasvuun). Kaivosteollisuuden investoinnit ovat parhaimmillaan olleet lähes 6% GDP:stä, joten mistään pienestä ns. ”rebalancing”:istä ei ole kyse. Paha kyllä uuden(kin) hallituksen tavoite on että osa tästä kasvusta tulisi jatkossa rakentamisesta – ottaen huomioon suuren nettomaahanmuuton rakentamisella on ihan perusteltukin rooli, mutta tämä näkökanta johtaa myös siihen että hallitus ei ole erityisen huolissaan hintojen kovastakaan noususta kun sen ajatellaan stimuloivan rakentamista.

Osittain ei-kaivostalouden stimuloimiseksi keskupankki on laskenut ohjauskoron täkäläisittäin ennätysalas 2.5%:iin. On odotettavaa että tätä laskettaisiin vieläkin alemmaksi, mutta edellämainittu Sydneyn asuntomarkkinoiden ylikuumeneminen todennäköisesti viivästää tai estää korkojen laskun vaikka muu talous sitä voisi tarvita – jälleen yksi esimerkki siitä miten keskuspankkien korko”työkalu” on liian tylppä väline.

Rakentamiskatsaus

Yleisestä rakentamisesta henkilökohtaiseen rakentamiseen. Ainakin teemme osamme että rakentamisesta saataisiin kasvava ala😉 Eräs ensimmäisiä juttuja rakentamista valmistellessa on tehdä maaperätutkimus (soil test); maaperätutkimus suoritetaan kairaamalla muutamasta kohdasta tonttia maata ja tutkimalla mitä se pitää sisällään. Meidän 10-sivuiselle raportille tuli hintaa vajaa $500 ja se kattaa monia asioita – tärkein on kuitenkin tutkimusten perusteella tehtävä maaperäluokitus jonka kategoriat ovat seuraavat:

  • CLASS ’A’ – Little or no ground movement
  • CLASS ’S’ – Slightly reactive sites
  • CLASS ’M’ – Moderately reactive sites
  • CLASS ’H’ – Highly reactive sites
  • CLASS ’E’ – Extremely reactive sites
  • CLASS ’P’ – Problem site

Luokituksesta riippuu minkälaiset perustukset talolle pitää tehdä. Yleisiä perustustapoja on kaksi; joko betonilaatta tai teräsbetonipaalujen päälle (”stumps”) rakentaminen. Ylivoimaisesti yleisin – ja yleensä halvin ja nopein – tapa on tehdä betonilaatta, mutta me päädyimme tontin kaltevuuden takia ja ympäristön häirinnän minimoimiseksi paalutukseen.

Onneksemme maaperä tontillamme luokiteltiin parhaaseen ”Class A”-luokkaan joka on melkolailla harvinaista; näin perustuksista voidaan tehdä kohtalaisen yksinkertaiset eikä niiden tarvitse ulottua kovin syvälle. Siinä missä Suomessa ei ole tavatonta joutua vakautuspaaluttamaan kymmenenkin metriä, on tontillamme vastassa kallio (tyypiltään kuulemma ”Silurian Siltstone”) vastassa jo 0.8m:n syvyydellä eikä pohjavettä ole sillä välillä ollenkaan.

Vanhan ja uuden yhdistämistä

Eräs asia mistä Melbournessa todella pidän on uskalias ja monimuotoinen arkkitehtuuri. Eräs piirre tästä on uuden ja vanhan luova yhdistäminen. Melbourne Central:issa on kokonainen iso vanha talo torneineen katettu kätevästi ja tässä on toinen esimerkki uuden ja vanhan yhdistämisestä missä 47-kerroksinen toimistorakennuksemme on alakertaan nielaissut vanhan tiilirakennuksen:

vanhaa ja uutta

Kun seuraa keskustelua Suomessa miten milloin mistäkin nousee haloo kun jotain kulttuurihistoriallisesti enemmän tai vähemmän arvokasta ollaan purkamassa uuden tieltä, mietin eikö tosiaan kenellekään ole tullut mieleen että vanhaa ei tarvitse aina kokonaan tuhota uuden tieltä, vaan niitä voi yhdistää? Toki jotkin erityisen arvokkaat rakennukset on syytä säilyttää enemmän tai vähemmän entisellään, mutta mielestäni tällainen yhdistäminen on hyvä ja tunnelmaakin luova kompromissi vanhan säilyttämisen ja kokonaan uuden välillä.


Responses

  1. Tulee pitkä vuodatus, mutta… Työskentelin Suomessa rakennushistoria-asiantuntijana/rakennussuojelumerkintöjen suosittelijana kaavoituksen saralla ja voin sanoa, että aika helkutin monta kertaa kiristelin hampaita samalle asialle: miksi sitä vanhaa ei voi yhdistää uuteen, vaan aina pitää vetää matalaksi puskutraktorilla? Voit uskoa, etten ollut aina suosittu🙂

    Yritin aina perustella asianosaisille, että kyllä se vaan on kaikille viihtyisämpää, jos saadaan edes pieni pala historiasta ja isoisien ja -äitien katukuvasta ja kylämaisemista säilymään. Ja aina uutta voisi suunnitella vanhaan sopivaksi eikä niin päin, että uusi jysäytetään vanhan päälle pätkääkään miettimättä. S-marketti-K-rauta-peltihallikirkonkylät ja lähiöt eivät ole kenenkään silmänilo.

    Suomessa vain liiaksi jyllää, anteeksi vain, insinöörihenki, jossa lähtökohta on AINA muottituotanto, kylmä käytännöllisyys ja rahansäästö. Jos joku yrittää välikommenttia viihtyisyydestä, paikan historiasta, seudun luonteen säilyttämisestä tai esteettisistä arvoista, tulee heti leimakirveestä päähän kukkahattutädin tai ituhipin polttomerkki – jolla ei siis voi olla hyödyllistä asiaa.

    Peltihalli on kätevä ja nopea pystyttää, vaikka onkin ruma kuin synti. ”Kyllä siihen silmä tottuu”, ja säästettiin rahaa. Vaikka pitkässä juoksussa se halli pitää purkaa 50 vuoden päästä, kun taas usein 200 vuotta vanha tiilimuurattu talo kestäisi toiset 200 vuotta hyvällä huolenpidolla.

    • Kiitos vuodatuksesta!🙂 On hyvä huomata että a) on muitakin samalla tavalla ajattelevia ihmisiä ja b) että huomioni Suomen ”maan tasalle on ainoa vaihtoehto”-politiikasta ei ollut vallan väärä.

      On kyllä todettava että aika harva uudisrakennus Suomessa on oikeasti hieno, Lasia ja terästä riittää, mutta yksistään lasikuution tekeminen ei tee rakennuksesta hienoa – tai mikä tärkeämpää, tarkoitukseen sopivaa.

  2. Interesting thoughts. Sydney housing market has been relatively flat since March 2011. Based on that graph it seems Sydney has increased by about 8-9 index points since early March/June. Year on year figures released in November by RP Data shows Sydney increased by around 11% for the year. If you annualise it since 2011, it could be argued the relatively flat period between 2011-2013 and before, was building up to a period of stronger growth. If annualised however it would read much lower.


Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

Kategoriat

%d bloggers like this: