Kirjoittanut sim | joulukuu 4, 2013

Uusi talo – mistä aloittaa?

Jos Melbournen alueella myynnissä olevista lähes 50,000:sta asunnosta ei löydy mieluista ja uusi oma koti on saatava, edessä on rakentaminen – tavalla tai toisella. Rakentamisen kun voi suorittaa monella tapaa ja on tehtävä loputtomalta tuntuva määrä valintoja jo ennen kuin itse rakentamista pääsee lähellekään (trust me, I know..🙂). Tai sanotaanko rakennuttamisen – itsekin talonsa voi rakentaa (toimintaa kutsutaan ”owner builder”:ksi) mutta sitä koskevat omat säädöksensä enkä meinaa siihen puoleen koskea enkä osaisi siitä tarkemmin kertoakaan.

Rakentajista ja suunnittelusta

Talopuolelta ensimmäiseksi on hyvä tutustua siihen mitä suurimmat, ns massa/volyymirakentajat, tarjoavat. Helpoin tapa tehdä tämä on käydä jonkun housing estate:n (=iso uusi asuinalue, usein käytännössä kokonainen uusi lähiö) niinsanotussa display village:ssa, joita on kutakuinkin jokaisessa isolla uudella rakennusalueella. Kyseisissä näyttelykylissä on tyypillisesti useampi rakentaja tehnyt useamman talon ja niitä esitellään potentiaalisille asiakkaille sen aikaa kun alueella on tontteja myytävänä – joskus näytillä on jopa kymmeniä uusia taloja monelta eri rakentajilta. Näyttelykylät ovat pääsääntöisesti auki joka päivä noin klo 10-17. Hyvinä esimerkkeinä tällaisista alueista toimivat vaikka Williams Landing Melbournen lounaispuolella sekä Aurora Estate pohjoisessa; esim. jälkimmäiseen on 15 vuoden kuluessa tulossa 8,500 taloa. Vastaavia on eri puolilla Melbournea useita, joskin useimmiten ymmärrettävästi kaupungin laitamilla (Googlaamalla ”display village Melbourne” löytää vinon pinon muita).

Näissä näyttelykylissä on yleensä esillä juuri isompien rakentajien taloja – Melbournen seudulla näihin lukeutuvat mm. Burbank, JG King, Simonds, Metricon ja Porter Davis.

Volyymirakentajien hinnoittelusta pitää varoittaa sen verran että rakentajien webisivuilla ja muualla mainostamat ”from:”-hinnat ovat ihan eri sfäärissä kuin ne talot mitä display villageissa esitellään – kannattaakin kysyä ”as displayed”-hintaa jos joku esimerkkitalo kiinnostaa. Esimerkiksi Burbankin Jarrah 2600-mallin ”alkaen”-hinta on peräti halvan kuuloinen $187,900 – mutta kun mallitaloa menee katsomaan niin saman talon ”as displayed”-hinta onkin jo yli $300,000. Näiden lisäysten ja muutosten hinnoittelusta näkeekin mistä volyymirakentajat saavat katteensa. Lisäyksistä ja muutoksista osa on kuitenkin järkeviä jos haluaa läheskään hyvän näköisen ja -laatuisen talon. Listaa siitä mitä mikäkäkin muutos maksaa voi olla yllättävän vaikea nyhtää myyntimiehiltä; tässä kuitenkin esimerkki Burbankin Revolution MKII 2880-mallin options-listasta hintojen kera. Kyseessä on valikoimasta jo poistunut talomalli ja hinnat muutaman vuoden takaa, mutta jotain suuntaa-antavaaa käsitystä siitä kuitenkin saa että mistä joutuu yleensä maksamaan lisää ja missä suuruusluokassa ”perus”muutosten hinta liikkuu.

Oman haasteensa eri rakentajien vertailulle tuo sekin että eri rakentajien hintaan kuuluvat eri materiaalit, koneet yms. Toisin sanoen ”inclusions”:it eroavat toisistaan paljonkin, ja kun päälle laskee rakentajien milloin mitäkin – usein sekavia – tarjouksia on lopputulos se että talopakettien tarkka hintavertailu on vähintäänkin haastavaa. Dramaattisia hinta/laatueroja tosin volyymirakentajien kesken ei välttämättä olekaan, joten sen puolesta on ehkä turha käyttää loputtomasti aikaa hintavertailuyrityksiin.

Volyymirakentaja ei kaikkiin tilanteisiin kuitenkaan sovi; ne eivät esimerkiksi suostu rakentamaan ns. hankalille tonteille tai tekemään suuria muutoksia valmiisiin pohjiinsa oman muutoslistansa ulkopuolelta. Suurin osa ei myöskään tarjoa virallisia vaatimuksia energiatehokkaampia ratkaisuja (poikkeuksena Burbank) eikä tietysti omalle tontille sopivaa pohjaratkaisua välttämättä suuresta valikoimasta huolimatta löydy. Samoin jos haluaa huippulaatua, on melko selvää että volyymirakentajilta ei sitä löydy. Jos siis volyymirakentaja ei syystä tai toisesta miellytä tai ole mahdollista, joustavampi vaihtoehto ovat pienemmät rakentajat jotka usein rakentavat vain tietyllä alueella (esim. osassa Melbournea). Esimerkkeinä näistä mainittakoon rinnerakentamiseen erikoistunut LP Warren Homes ja Ryandale Construction. Nämä pienemmät firmat tarjoavat myös usein jonkin tason suunnittelupalveluita (usein draftsmanin tarjoamina, kts alla).

Vielä seuraava – jos kaiken haluaa päättää itse ja/tai rakentaa jotain aivan uniikkia – on käyttää erillistä arkkitehtiä talon suunnitteluun ja sitten kilpailuttaa rakentaminen, joko itse tai joidenkin arkkitehtien tai siihen erikoistuneiden firmojen tarjoamia projektinjohtopalveluita käyttäen. Luonnollisesti tämä on myös se kaikkein kallein vaihtoehto – arkkitehdin palveluista voi odottaa maksavansa $10,000-$20,000 pelkistä piirrustuksista tai ~5-15% projektin kokonaishinnasta jos mukana on rakennusprojektinjohdollisia palveluita. Arkkitehtejä ja pienempiä rakentajia löytää paitsi kuulopuheiden perusteella, myös vaikkapa keltaisilta sivuilta. Me katsoimme rakennusprojektiamme erityisesti ympäristöystävällisestä/ekologisesta näkökulmasta joten siltä saralta kontakteja löytää muun muuassa Sanctuary Magazinen sekä Your Future Home:n sivuilta. Sanctuary-lehden julkaisijan ATA:n ”Speed Date a Sustainable Designer”-tapahtuma on hyvä tapa tutustua suunnittelijoihin.

Joissakin pienemmissä firmoissa arkkitehti – tai ns draftsman, arkkitehtiä kouluttamattomanpi ja halvempi vaihtoehto – ja rakentaja työskentelevät ”saman katon alla”. Itse pidän tästä mallista erityisesti siksi että kun arkkitehti ja rakentaja tekevät jo suunnitteluvaiheessa yhteistyötä, riski saada hieno suunnitelma joka osoittautuukin tolkuttoman kalliiksi ja/tai vaikeaksi rakennettavaksi laskee merkittävästi. Tässä mallissa on myös helpompi suunnitella talo alusta alkaen tiettyyn budjettiin mahtuvaksi – erillisen arkkitehdin laatimien piirustusten oikeat rakennuskustannukset kun selviävät vasta sitten kun ne kilpailuttaa rakentajilla. Haasteena etenkin arkkitehtejä käytettäessä on löytää juuri itselleen sopiva arkkitehti, monella kun on omat selkeät/vahvat näkemyksensä designista/materiaaleista/tyylistä mitkä eivät välttämättä ole aina yhteensopivia sen kanssa mitä sinä haluaisit. Toisaalta myös hyvä arkkitehti on painonsa arvoinen kullassa sellaisten luovien ja hyvien ratkaisujen löytämisessä mitkä eivät itselle olisi tulleet aluksi mieleenkään.

Kun potentiaalinen rakentaja on löytynyt, on syytä tarkistaa että kyseessä todella on ns. registered building practitioner. Tämän voi tehdä Building Commission:in sivuilta ja samasta paikasta selviää onko ko. rakentajaa vastaan käyty oikeusjuttuja, annettu sakkoja tms.

Entäs se tontti?

Ennen rakentamista tai tarkempaa suunnitteluakin tarvitaan kuitenkin maata eli tontti mihin jotain voi rakentaa. Kokonaan uusilla asuinalueilla tontteja myydään usein myös ”house & land package”:na jossa ostetaan samalla sekä tontti että siihen rakennettava talo – lisäksi talo on usein rakennutettava jonkun ko. alueen sopimusrakentajan kanssa (yleensä nämä ovat niitä isoimpia firmoja). Jos uudelta alueelta ostaa pelkän tontin, voi olla velvoitettu rakentamaan siihen esim. kahden vuoden sisäään. Uusilta alueilta tonttia ostettaessa on pidettävä mielessä että tonttia ei välttämättä ostohetkellä ole virallisesti olemassakaan (se ei ole ns. ”titled”) vaan se on palanen jotain isoa peltoa jossain – tilanteesta riippuen odotus tässä(kin) vaiheessa voi kestää kuukausia. Kauppasummaa (10%:n takuumaksua lukuunottamatta) ei näissä tilanteissa maksetakaan ennen kuin tontin omistusoikeus on kunnossa.

Tontteja löytää samoista palveluista kuin muitakin kiinteistöjä, päätoimijoina täälläpäin Domain.com.au, Realestate.com.au ja Realestateview.com.au sekä valitsemalla sopiva hakutyyppi (relevantit tyypit ovat land = normaalia tonttimaata, acreage = isoja tontteja mm. maatilakäyttöön ja rural = isompia tiloja maaseudulta. Kahden viimeisen raja on jokseenkin häilyvä eikä minulle ole ihan selvinnyt miten niiden luokittelu menee). Normaalit kiinteistövälittäjien termi-disclaimerit (=älä usko mitä luet, kärjistäen kaikki positiivinen on liioittelua ja negatiiviset jätetty mainitsematta) pätevät tonttikuvauksiinkin. Lisäksi seuraavia termejä voi tulla eteen:

  • STCA on lyhenne sanoista Subject To Council Approval. Yleensä käytetään rakentamisen kontekstissa eli mainittu rakentaminen tai muu onnistuu mikäli paikallinen kunnanvaltuusto ehdotuksen hyväksyy – eli rakennuslupa heltiää.
  • subdivision/redevelopment potential – usein yllämainitulla disclaimerilla, tässä yritetään mainostaa tonttia sillä että siihen potentiaalisesti mahtuu rakentamaan useamman talon.
  • with plans and permits – mukana tulee valmiiksi kunnan hyväksymät suunnitelmat rakennukselle; hyödyllistä jos ko. suunnitelmat vaikuttavat sopiville
  • gently sloping – mäkinen tontti
  • sloping – jyrkkä mäkinen tontti; vaihtoehtoinen esittelytapa on käyttää termejä elevated tai treetop views tai muuten kehua maisemia; useimmiten kyseessä on jyrkkä tontti (joista kieltämättä on usein hyvä näköala)
  • all services available – tontille tulee/on kytkettävissä sähkö, vesi, puhelin, viemäri ja useimmiten kaasukin. Palveluiden saatavuus kannattaa tosin aina tarkistaa ns Section 32-dokumentista (kysy välittäjältä).
  • building envelope viittaa hyväksyttyyn rakennusalaan; joillain tonteilla on tarkasti määrätty mihin ja miten ison (pohja-alaltaan) talon siihen saa rakentaa

Mitä sitten tontista kannattaa maksaa? Se luonnollisesti riippuu sijainnista, sijainnista ja sijainnista – sekä toki myös tontin koosta ja jonkun verran myös siitä onko tontti muuten jollain tapaa joko ”hankala” (jyrkässä mäessä, oudon mallinen, meneekö takapihalta suurjännitelinja poikki, onko tontilla jotain isoja rajoituksia yms) tai kenties poikkeuksellisen hyvä. Kuten aiemminkin on ollut puhetta, asuntojen hinnan nousu johtuu suurelta osin maan hinnan noususta, joka on ollut Australiassa rajua viimeisen 10 vuoden aikana – Melbournessa maan hinta on yli 3-kertaistunut 10 vuodessa, keskimääräisen tonttimaan hinnan ollessa nyt vajaa $500/m2. Sydneyssä mentiin jo 5 vuotta sitten yli $500/m2 ja Perth on sittemmin ajanut ”kärki”paikalle keskimääräisen maanhinnan ollessa $555/m2 viime vuonna. Vertailun vuoksi Helsingissä (ylivoimaisesti Suomen kallein markkina-alue) tonttien hinnat näyttävät olevan samalla tasolla, yli $500/m2. Samalla kun tonttien neliöhinta on kasvanut, on niiden keskimääräinen koko pienentynyt – tonttien mediaanikoko on Melbournen seudulla jo alle 500m2. Pienimmät myytävät tontit pyörivät 200m2:n tietämillä ja perinteiset ”quarter acre”-kokoluokan (~1,000m2) tontit ovat jo harvinaisia (sekä tietysti kalliita).

Jos tontti vaikuttaa epäilyttävän halvalle, hinnalle on todennäköisesti olemassa hyvä syy. Esimerkiksi tämä yli 6,000m2:n tontti Diamond Creekissä on myynnissä näennäisesti naurettavan halpaan $220,000:n hintaan. Selitys halvalle hinnalle on että ~90% tontista on hyvin rajoitetusti käytettävissä koska se sijaitsee suoraan suurjännitelinjan alla. Tämä selviää helposti Google Mapsin satelliittikartasta – mutta ”yllättäen” esim. tuossa ilmoituksessa tontin osoitetta ei suoraan mainita.. Suurinta osaa asiakaskunnasta moinen härveli takapihalla ei oikein innosta joten hinta on muuten kohtalaisen hyvällä alueella (mikro-)sijainnin mukainen.

Kun sitten sopivan tontin löytää, kannattaa käyttää aiemminkin mainittuja työkaluja tarkempaan tutustumiseen – yksi parhaista työkaluista on Victorian Planning Maps Online josta näkee kaavoitukseen liittyviä seikkoja ja mm. maaperän korkeusvaihtelut (jotka helposti silmämääräisesti arvioi alakanttiin). Maaperän korkeusvaihtelu tai muut mahdolliset erikoisuudet on itse asiassa syytä ottaa huomioon projektin budjetoinnissa alusta asti – jos rakennusalan korkeusvaihtelu on yli 2m, suurin osa volyymirakentajista ei suostu koskemaan ko. tonttiin pitkällä tikullakaan. Tällöin päätyy väkisin rakentamaan pienempien firmojen kanssa ja rahaa menee hiukan enemmän. Toisaalta myös todennäköisesti laatu on parempaa. Rakennusteknisistä haasteista johtuen rinnetontit ovatkin usein selvästi tasaisia tontteja halvempia.

Korkeusvaihtelujen lisäksi tontin maaperä – jonka tyyppi on riippumaton tontin mahdollisesta mäkisyydestä – vaikuttaa paljon rakentamisen perustuskustannuksiin. Luokittelu, josta kirjoitin jo aiemmin, on kuusiportainen (A, S, M, H, E P). Monilla uusilla asuinalueilla maata on tasoitettu täyttömaalla joka aiheuttaa helposti hankalimman P(roblem)-luokituksen; tällöin tarvitaan erityyppisiä – kalliimpia – perustuksia; perustuskustannuksissa voi A- ja P-luokan välillä olla helposti useamman kymmenen tuhannen dollarin ero joten ihan triviaalista asiasta ei ole kyse.

Eikä tässä vielä kaikki..

Kaiken tämän valmistelun lisäksi pitää ottaa huomioon että ihan minkälaista hökkeliä tahansa ei saa ihan mihin tahansa rakentaa. Vaikka rakennusmääräykset materiaalien ja talon ulkoasun suhteen ovatkin monesti löysempiä kuin Suomessa, etenkin suurilla uusilla ”master planned”-alueilla on rakennuksen tyylille tiukkojakin määäryksiä. Samoin kunnat asettavat omia rajoituksiaan, ja lisäksi tietyillä alueilla voi olla ns. ”neighbourhood character”-vaatimuksia tai muita rajoituksia. Näistä kuitenkin lisää seuraavalla kerralla.


Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

Kategoriat

%d bloggers like this: