Kirjoittanut sim | heinäkuu 31, 2014

Päivitys asuntomarkkinoilta (#3) ja muutenkin kaupunkisuunnittelusta

Siitä onkin kulunut kuin varkain jo puolitoista vuotta kun viimeksi tein asuntomarkkinakatsauksen täällä blogissa, joten lienee sellaisen aika. Sattuneesta syystä markkinoita ei ole tullut viime aikoina seurattua aivan yhtä tarkalla silmällä kuin aiemmin. Vaikea sitä ”harrastusta” on kuitenkaan nopeasti kokonaan lopettaakaan..

Tämä ständi – joka QV:ssä on melkein joka päivä – kuvittakoon yhtä ajankohtaista puheenaihetta: ulkomaisten sijoittajien roolia kuumilla asuntomarkkinoilla. Etenkin kerrostaloasuntoja nimittäin markkinoidaan nimenomaan aasialaisille sijoittajille. Monien projektien markkinointi tapahtuukin käytännössä kokonaan ulkomailla, mutta kuten tästä kuvasta näkee niin aasialaisia sijoittajia houkutellaan ”paikallisella” kielellä myös täällä Melbournessa. Vieressä ei ollut samaa mainosta englanniksi, joten kohderyhmä on harvinaisen selkeä:

aasiamyyntia

Vaikka luvuista kiistellään, on kiistaton tosiasia että ulkomaiset sijoittavat ovat kohtalaisen aktiivisesti hankkineet etenkin kerrostaloasuntoja Australiasta. Mikä vaikutus sillä on hintoihin onkin sitten paljon vaikeampi kysymys – joka tapauksessa tätä sijoittajien kiinnostusta kutsutaan mitä erilaisin värikkäin termein, mm. ”hyökyaalloksi”. Selvää lienee että ei se ainakaan ole omiaan laskemaan hintoja.

Mitäs niille hinnoille on sitten viime katsauksen tapahtunut? Mitäpä muuta kuin nousseet. Tämän vuoden puolella hintojen kasvu on tosin selvästi hidastunut, mutta ei loppunut – vastoin kenties omiakin ennustuksiani. Sydneyssä voimakas kasvu jatkuu, mutta ei aivan yhtä älyttömänä kuin viime vuoden loppupuolella. Myös Melbournessa hinnat ovat nousseet – näkökannasta riippuen – varsin ikävästi tai mukavasti. Pienemmissä kaupungeissa (Canberra, Hobart, Darwin) sen sijaan hinnat ovat jo laskusuunnassa ja Perthissä hinnat polkevat paikallaan. Sitä myötä kun kaivosbuumi laantuu, tulee se iskemään erityisesti Länsi-Australian (Perth) ja Queenslandin (Brisbane) hintoihin, sekä tietysti erityisen rajusti niiden keskellä-ei-mitään-olevien boomtownien hintoihin.

Melbournessa hinnat nousivat tämän vuoden toisella vuosineljänneksellä 1.8%, eli ~7%:n vuositahtia. Kasvutahti on siis selvästi hidastunut, kun kesäkuun hinnat olivat kuitenkin yli 10% vuoden takaista korkeampia. Sydneyssä toisen vuosineljänneksen hintakasvu oli 3% (~12% vuositahti). Sitäkin voi pitää selkeänä hidastumisena kun hinnat olivat Sydneyssä vuoden takaisesta nousseet 16%. Etenkin Sydneyn kasvuluvuissa on kuitenkin reilusti tiputusvaraa ennen kuin ollaan ns. ”kestävissä” lukemissa. Sydneyn talojen mediaanihinta onkin jo yli $800,000 (~€555,000 tämän hetkisellä kurssilla). Melbournessa talojen mediaanihinta on ”vain” $658,000 (~€456,000), kerrostaloasuntojen $502,000 (~€348,000). Reaalihinnat ovat näillä luvuilla laskentatavasta riippuen joko korkeimmillaan koskaan tai hyvin lähellä sitä.

Väkiluvun toistaiseksi jatkuva ja länsimaisittain voimakas kasvu kuitenkin näyttää pitävän huolen siitä että kysynnältä ei tipu pohja ihan heti pois, vaikka ensinasunnon ostajat ovatkin historiallisen tukalassa asemassa korkeiden hintojen takia. Väestönkasvusta puheenollen, Melbourne julkaisi pari kuukautta sitten ”Plan Melbourne”-suunnitelman (jota, kuten asiaan kuuluu, on kritisoitu etenkin opposition toimesta). Vaikka olenkin melkolailla allerginen jatkuvan kasvun ideologialle ja sen pitkän aikavälin mahdottomuudelle, on tuossa Plan Melbourne-suunnitelmassa paljon hyvääkin. Allekirjoitan esimerkiksi täysin ”polysentrisen” kaupunkirakenteen tavoitteen sekä Oregonin Portlandissakin käytössä olevan ”20-minute city”-vision, jonka mukaan työpaikkojen ja kaikkien palveluiden lääkäreistä ruokakauppoihin ja kouluihin tulisi olla 20min kävely-, pyörä- tai julkisilla liikennevälineillä kuljettavan matkan sisällä. Kannatetaan, vaikka lienee melko selvää että ihan tuohon ei kaikkien ja kaikkien alueiden osalta tulla ikinä pääsemään.

Eivätkä sen suunnitelman yhdeksän periaatetta muutenkaan mitenkään typeriltä kuulosta:

The first five principles addressed what people
value about Melbourne.

PRINCIPLE 1: A distinctive Melbourne
PRINCIPLE 2: A globally-connected and competitive city
PRINCIPLE 3: Social and economic participation
PRINCIPLE 4: Strong communities
PRINCIPLE 5: Environmental resilience

Two principles are about how Melbourne should
be managed at a metropolitan and local scale.
PRINCIPLE 6: A polycentric city linked to regional cities
PRINCIPLE 7: Living locally – a ‘20-minute’ city

Two principles are about what should be done to
make the strategy happen.

PRINCIPLE 8: Infrastructure investment that supports city growth
PRINCIPLE 9: Leadership and partnership

highriseEräs asia missä on hankala miellyttää kaikkia on maankäyttö. Vaikka Australiassa voisi kuvitella maata olevan julmetusti tarjolla rakentamiseen, rajoitukset maankäytön suhteen ovat olleet omiaan nostamaan maan hintaa – ja sitä myötä asuntojen hintoja. Vaikka teoriassa olen sitä mieltä että kunhan infrastruktuuri on kunnossa, rakentamista voisi harrastaa paljon vapaammin, on eräs alue mihin en mielelläni koskisi: ruoan tuotantoon käytettävä ala. Tähän on parikin syytä; ensinnäkin sitä maanviljelyyn sopivaa maata ei Australiassa ole ollenkaan liikaa ja paha kyllä se usein sijaitsee siellä missä kaupungitkin. Toisekseen mitä lähempänä kaupunkeja sitä ruokaa tuotetaan, sen parempi kaikille. Niinpä kannatan Melbournessakin käytössä olevaa ”urban growth boundary”-ratkaisua, jossa on ikään kuin määrätty rajat minkä sisällä kaupunki saa kasvaa. Näin ollen tämän rajan sisällä maan hinta liikkuu ihan eri sfääreissä kuin sen ulkopuolella.

Toinen asia jota Plan Melbourne ajaa on sekin kiistanalainen, joskin usein nykyisten asukkaiden mieleen oleva seikka – protecting the suburbs. Käytännössä se tarkoittaa sitä että yhdyskuntarakenteen tiivistämistä rajoitetaan olemassaolevilla asuinalueilla. Tehokkuusmielessä tämä on tietysti huono juttu, kun taas viihtyvyyden kannalta hyvä juttu – eli toisin sanoen hankala yhtälö. Kaikki kun eivät halua asua tuossa vasemmalla rakenteilla olevan kaltaisessa pilvenpiirtäjässä vaikka ihan hieno onkin.

Mutta mutta. Ennusteiden mukaan Melbourne kasvaa lähes miljoonalla ihmisellä joka vuosikymmen ja olisi 7.7 miljoonan asukkaan koti vuoteen 2051 mennessä. Johonkinhan ne ihmiset pitäisi pistää. Jos nykyisiä naapurustoja suojellaan ja maanviljelyalueille ei saisi mennä, mihin asunnot rakennetaan? Vastaus on väkisinkin että asuinrakenteen on muututtava tiiviimmäksi. Juna-asemien läheisyydessä tiivistä rakentamista sentään suositaan, joka on totta kai fiksua ja jonkun verran ihmisiä saadaan näihin asumaan. Keskustassa ja sen välittömässä läheisyydessä taas on nousemassa ja suunnitteilla pilvin pimein pilvenpiirtäjiä, joista on aiemminkin ollut juttua.

Yhteensä Melbourneen arvioidaan tarvittavan 1,570,000 uutta asuntoa vuoteen 2051 mennessä. Näistä vain kolmasosan eli 530,000:n suunnitellaan olevan omakotitaloja – kyseessä on melkoinen muutos kun tämänhetkisestä asuntokannasta lähes 80% on omakotitaloja. Miljoonasta jäljellejäävästä asunnosta vajaa puolet olisi kerrostaloasuntoja ja reilu puolet ”townhouse”-tai rivitalo-tyyppisiä asumuksia. Näistä puolestatoista miljoonasta 960,000 asuntoa tulisi olemassaoleville alueille ja 600,000 ”kasvualueille”.

Vaikka osa tästä asuinrakenteen muuttumisesta on kaikkien edun mukaista ja tarjoaa enemmän vaihtoehtoja yksin eläville, vanhenevalle väestölle yms, on selvää että osa yhdyskuntarakenteen tiivistymisestä johtuu suoraan maan ja sitä myötä asuntojen hintojen kallistumisesta. On myös yhtä lailla selvää että ”Australialaisen unelman” pitää muuttua, koska pienenevällä osalla väestöstä on enää mahdollista saavuttaa sitä – ainakaan suurissa kaupungeissa.

Lisäys 1.8.2014: kuin tilauksesta RP Data / Rismark International – eräs monista asuntomarkkinoita tilastoivista tahoista – julkaisi tänään neljännesvuosikatsauksensa, saatavilla täältä.


Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

Kategoriat

%d bloggers like this: