Kirjoittanut sim | huhtikuu 30, 2015

Asumisesta ja asunnoista

Asuntokupla ja sen puhkeaminen – luovutan!

Täällä monen, itseni mukaanlukien, mielestä vallalla olevasta asuntokuplasta on ollut puhetta useammankin kerran. Sydneyn hinnat karkasivat millään muotoa perusteltavissa olevasta todellisuudesta jo kauan sitten, ja Melbourne näyttää seuraavan perässä (joskin jonkin matkan päässä). Näiden kahden isomman kaupungin osalta ei kasvulle kuitenkaan vielä(kään) ole näkyvissä loppua – päinvastoin Melbournen asuntojen hinnat ovat taas lähteneet reippaaseen nousuun viime vuoden lopun hidastumisen jälkeen.

On melko päivänselvää että yksi tai kaksi sisäistä tai ulkoista shokkia riittää kääntämään kehityksen kokolailla rumaksi, mutta niiden ajoitus on tietysti iso kysymysmerkki. Aiemmin ajattelin että tähän mennessä olisi jo kuvitellut kuplan puhkeamisen olevan käsillä, mutta kun ei niin ei – parempi selvästi luovuttaa tulevaisuuden ennustaminen🙂 Potentiaalisista shokeista ei kuitenkaan ole pulaa, kaivosteollisuuden heikentyneistä tulevaisuudennäkymistä väestönkasvun hiipumiseen, työttömyyden nousuun jne.

Sydney on siis tässä leikissä aikalailla omassa kategoriassaan ja Melbourne kakkosena – muissa kaupungeissa tilanne vaihtelee. Tässä tilastoa vuoden 2014 hintojen vuosikasvusta:

housingprices

Esimerkiksi Canberrassa on jo tultu hiukan alaspäin, ja Perthissäkin hinnat näyttävät olevan tasaantuneet ja jo mahdollisesti lähteneet viime kuukausina laskuunkin. Tämä on täysin odotettavaa kaivosteollisuuden investointivaiheen hiipuessa. Western Australian osavaltion talous on äärimmäisen riippuvainen kaivosteollisuudesta; samoin Nortern Territoryssä ja Queenslandissakin se näyttelee suurta osaa. Niinpä kaivosteollisuuden hiipuminen vaikuttaa suhteettomasti juuri näihin osavaltioihin, vaikka toki tilanne heijastuu koko maahan.

Kuumentuneesta tilanteesta kertovat hintojen nousun lisäksi muutkin mittarit; esimerkiksi asuntojen myyyntiajat ovat historiallisesti hyvin matalalla tasolla:

daysonmarket

Asuntojen hintabuumithan usein johtuvat ennemmin maan hinnan noususta kuin rakennuskustannusten noususta; tämäkin on selvästi havaittavissa allaolevasta keskimääräisistä tonttien hinnoista:

landprices

Kaikki ylläolevat graafit muuten CoreLogic / RP Data:n Capital Markets Report 2015:sta.

Tähän pitää vielä lisätä että huomattavan tonttien mediaanihintojen nousun lisäksi tonttien koot ovat vuosien kuluessa jatkuvasti pienentyneet. Hintojen nousu per neliömetri on siis vielä paljon voimakkaampaa kuin ylläoleva graafi antaa ymmärtää. Tonttien koot ovat tulleet alas selvästi viimeisen viidenkin vuoden aikana, vaikka tasainen trendi pienempään on jatkunut ainakin vuodesta 2000.

landsizes

What could possibly go wrong… No mutta, mitä näillä järjettömillä hinnoilla sitten saadaan? Vaikka tontit ovat kallistuneet ja pienentyneet, asunnot ovat kasvaneet. Verrattuna Australiaan kuitenkin:

Suomessa asutaan ahtaasti ja yksin

Ehkä siis näin pikkuisen kärjistäen😉 Yleisestä kulttuuri- ja anekdoottinäkökulmasta toteaisin kuitenkin sen verran että vaikka Australia on Hofsteden indeksillä individualistisempi maa kuin Suomi, käytännön elämässä tuntuu tilanne olevan päinvastoin. Siinä missä Suomessa tuntuu olevan tavoitteena muuttaa pois kotoa mahdollisimman aikaisin, Australiassa on varsin tavallista että opiskelijat sekä nuoret aikuiset asuvat kotona pitkään mikäli se vain on logistisesti mahdollista. Myös kimppakämpät ovat hyvin tavallisia paitsi opiskelijoiden ihan työssäkäyvien aikuistenkin joukossa – osittain tämä toki johtuu asuntojen kovista hinnoista, mutta taustalla on mielestäni myös yhteisöllisyyden ja yhdessäolon tärkeyden periaatteita.

Mutta mutu on mutua, joten mitä sanovat tilastot? Kuten länsimaissa kaikissa on viime vuosikymmeniä ollut trendinä, Australiassakin keskimääräinen kotitalouksien koko on ollut laskussa pitkään – tällä hetkellä se kuitenkin on vielä 2,6 – tämän ennustetaan laskevan 2,3:een vuoteen 2026 mennessä. Kotitalouksien keskimääräinen koko Suomessa sen sijaan on 2,08 hlöä.

Ehkä osittain kotitalouksien pienentymisen myötä asumisväljyys on kuitenkin Suomessa kasvanut huomattavasti viime vuosina; asumisväljyys on kasvanut vuoden 2006 42m2:stä vuoden 2012 51m2:iin. Australiasta vastaavia lukuja ei ole saatavilla, joten on hiukan vaikea arvioida miten se näihin suhtautuisi. Uudet talot täällä ovat kuitenkin maailman suurimpia; vaikka uusien asuntojen koon kasvu on vihdoin pysähtynyt ja lähtenyt hienoiseen laskuunkin, on uusien omakotitalojen keskimääräinen koko silti yli 240m2 (muiden uusien asuntomuotojen keskimääräisen koon ollessa 134m2). Meidän uusi talo on huomattavasti tuota keskivertoa pienempi – sitä rakennuslupahakemuksessakin kuvailtiin sanalla modest..

Täkäläisesti vaatimaton voi olla toisaalla iso – vastaavasti Suomessa nimittäin uusien omakotitalojen keskimääräinen koko on lähes 100m2 täkäläisiä uusia pienempi, 144m2, ja kerrostaloasunnoissa 63m2.

Minun on kohtuullisen vaikea käsittää tätä isojen asuntojen trendiä, etenkin pienenevillä tonteilla. Ekologisesti isot asunnot ovat huono juttu ja henkilökohtaista talouttakin suurine lämmitys- ja jäähdytyskustannuksineen rokottavia. Silti ihmiset tuntuvat haluavat isoja taloja. Lopputuloksena on että monista uusista asuinaluesta tuppaa tulemaan tämän näköisiä:

McMansion

Piha, mikä piha?! Tonttien teholuku on parhaimmilaan/pahimmillaan yli 1.0😉 Nämä McMansion:eilla täytetyt alueet eivät kyllä ainakaan minua houkuttele tippaakaan, mutta eipähän niissä kukaan pakota asumaankaan. Joka tapauksessa on pönttöä että ilmastoltaan lähes ihanteellisesti ulkoelämään sopivassa maassa täytetään tontit taloilla ja sivuutetaan ne loputtomat mahdollisuudet mitä kunnon piha toisi tullessaan.

Onneksi on kuitenkin mahdollista asua muuallakin. Oman pikkuparatiisimme olemme löytäneet esikaupunkialueen rajoilta, kivenheiton päässä urban growth boundary:sta. Tänäkin aamuna tätä auringonnousua ”kotitoimistosta” (=terassi) ihaillen, kookaburrien laulaessa taustalla mietin miten hyvään paikkaan olemmekin päätyneet. Lähes-maaseudun tila ja rauha, mutta silti kaikki palvelut ravintoloita myöten oman ”kylän” keskustassa ja junalla pääsee 40min:ssa Melbournen keskustaan. Perfect.

sunrise3

(Ettei menisi liian imeläksi niin todettakoon että laajakaistayhteyden saaminen tänne on joko melkoisen kiven tai suuren rahapussin takana.. tästä jo kohta 6kk kestäneestä saagasta enemmän ensi kerralla.)


Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

Kategoriat

%d bloggers like this: