Kirjoittanut sim | joulukuu 1, 2015

Vielä kerran asuntokuplasta

Tässä alkaa tuntea olonsa ns. permabear:iksi Australian asuntomarkkinoiden suhteen, mutta menköön nyt vielä kerran. Kuten on monta kertaa ollut puhetta, Australiassa – Sydney etunenässä – on mielestäni päällä paha asuntojen hintakupla. Oletin että se olisi alkanut tyhjentyä jo paljon aikaisemmin, mutta ei – hinnat ovat sitkeästi nousseet.

Tähän asti.

Alamme nimittäin olla joko huipun ohi tai hyvin lähellä sitä, monellakin mittarilla. Selvin mittari on tietysti hinnat – RP Data:n mukaan marraskuussa hinnat laskivat keskimäärin -1.6%, mutta trendiksi sitä ei vielä voi sanoa. Toinen mittari missä trendi sen sijaan on helposti nähtävillä on asuntojen huutokauppojen ns. clearance rate – eli miten suuri osa huutokaupattavista asunnoista menee kaupaksi myyntipäivänä.

Suurimmilla markkinoilla Sydneyssä ja Melbournessa huutokauppa on etenkin ”nousukautena” melko yleinen tapa myydä asunto, muualla harvinaisempi. Sekä Melbournen että Sydneyn clearance rate:t ovat tulleet viime kuukausina alas kohisten:

melbourne clearance rate

sydney clearance rate

Perthissä hinnat ovatkin lähteneet jo laskuun. Puheet asuntokuplasta ja sen puhkeamisesta ovat esillä kiihtyvään tahtiin. Esimerkiksi Apt Capital Management julkaisi muutama kuukausi sitten raportin otsikolla Australia’s Housing Bubble: Is the luck running out? – kannattaa tutustua raportin moniin graafeihin joista ei jää epäselväksi että ollaan kuplavyöhykkeellä.

Kansainvälisessäkin vertailussa Australia on kokolailla kärjessä – The Economist tarjoaa kätevän työkalun näiden eri asuntojen hintamittareiden vertailuun – Hong Kong on ainoa joka pääsee vielä Australian ”edelle” näissä:

index

Samaan aikaan suuri osa analyytikoista ja pankeistakin elää jonkinlaisessa tilanteen kieltämyksessä. Aiemmin nämä permabull-tahot povasivat jatkuvaa, joskin hiukan hidastuvaa, kasvua. Nyt ääni kellossa on muuttunut sen verran että hinnat voivat ihan pikkuisen ja tilapäisesti laskea mutta äkkiä ollaan taas – tietysti, muka – menossa ylöspäin. Mitään kuplaa ei tietenkään ole olemassa.

Kun taloudessa muutenkin on vastatuulia nähtävissä tavanomaista enemmän, on vuosia jatkuva hintojen lievä lasku ehdottomasti sieltä skenaarioiden parhaasta päästä. Alkaa kuitenkin – vihdoin – näyttää siltä että voi kohtuullisella varmuudella sanoa etteivät hinnat vuoden 2016 aikana ainakaan tästä ylöspäin enää merkittävästi mene. Kuuluisia viimeisiä sanoja ehkä. Olkoon.🙂


Responses

  1. Viimeisenä kahtena kesänä olen ollut aivan ihmeissäni kun on sivusilmällä seurannut Sydneyn asuntomarkkinoita. Yleinen hintataso, laput silmillä asuntojen ostaminen, ja ennenkaikkea huutokauppojen suosio eli käytännössä maksetaan aina ylihintaa. Talonpoikaisjärjelle aivan hullua touhua🙂

    Mitä mieltä olet siitä vaikuttaako Australian suhteellisen yksipuolinen asumistapa markkinoihin? Siellähän tilanne on enimmäkseen se että missäpäin asutaan omakotitalossa, ei niinkään asutaanko kaupungissa, lähiössä (liki koko maa on lähiötä), vanhassa kerrostalossa tai jossain muualla.

    Sinällään jopa Suomessa pääkaupunkiseudun asuntomarkkinat ovat käyttäytyneet viime vuosina mielenkiintoisesti. Yleisen tilanteen pitäisi tarkoittaa hintojen selkeää laskua (vrt. 90-luvun alkupuolen lama) mutta näin ei ole käynyt, kaupankäynti on vain hidastunut hintojen säilyessä. Yli miljoonan euron hintaluokassa on toki tinkimisvaraa. Hinnat ovat ennallaan mutta ihmiset eivät osta ellei kohde ole juuri sellainen kuin halutaan. Selkeää akuuttia tarvetta myydä asuntoa on yllättävän harvalla, korot nollassa ja pankeilla ei ole stabiili tilanne.

    • Sydney oli etenkin viime vuonna pahemman laatuisen manian kourissa – hintataso tosiaan karkasi kaikilta fundamenteilta jonnekin tosi kauas. Aktiviteetti on siitä huipusta alkanut hiipua aika nopeasti, ja veikkaan että tänä vuonna tullaan Sydneyssäkin hinnoissa alas tuntuvasti.

      Varmasti tuo talo-obsessio vaikuttaa hintoihin myös – mutta suuri osa uudesta asuntotuotannosta on keskustoissa tapahtuvia kerrostaloasuntoja joita markkinoidaan aktiivisesti (joskus pelkästäänkin) ulkomaisille sijoittajille. Etenkin Kiinasta lähtöisin olevalla rahalla on kuplan synnyssä ollut merkittävä osa siis myös. Tosin absoluuttisesti ajateltunahan täältä ei kyllä tilaa puutu; erillistalojen tonttikauppaa hidastaa maan saatavuus jota rajoittaa niin valtio kuin yrityksetkin ettei maan hinta vain laskisi. Lisähaasteen Melbournessa tuo – sinänsä järkevä – Urban Growth Boundary eli maantieteellinen kasvualueen raja, joten ihan minne vaan ei uusia lähiöitä voi alkaa rakentelemaan.

      Olettaen että muu Eurooppa pääsee joskus kasvuun vielä kiinni ja sitä myötä korot lähtevät nousuun, voi vaikutus Suomen asuntomarkkinoille olla sanotaanko mielenkiintoinen.. Täällä vaikka korot ovat historiallisen alhaalla (RBA:n ohjauskoron ollessa 2%), on niissä silti vielä laskemisen varaa ainakin prosenttiyksikön verran – ja ottaen huomioon hidastuvan talouden, lasku on se mitä niille tulee vielä tapahtumaan.

  2. Piti tietysti sanoa että pankeilla on Suomessa stabiili tilanne🙂 Mistä lie se ”ei” sinne eksynyt lauseeseen.

    Tuo on tosiaan totta että uudisrakentamista tehdään paljon nimenomaan kerrostaloiksi. Toisaalta normaalius on sitten kaukana siinä vaiheessa kun kaikki kerrostalon asunnot myydään vartissa pois.

    Tuo sijoitusasunto-sektorikin on hiukan omalaatuinen. Ainakaan Sydneyssä en huomannut että haettaisiin pitkäaikaista, hyvää vuokralaista vaan enemmänkin pyrittiin maksimoimaan tuotto, joka tarkoitti vuokran jatkuvaa kiristämistä ja asunnon eteen pyrittiin tekemään mahdollisimman vähän. Toki Sydney taitaa olla näiltä osin maan huonointa seutua muutenkin, tarjonta on 97%:sesti hirveää🙂

    • Juu suurin osa vuokraisännistä/emännistä tuntuu olevan voitinmaksimointimielessä liikenteessä – asunnosta hyvää huolta pitävät tuntuvat olevan vähemmistönä, joka on tietysti vuokralaisen kannalta vähän ikävä seikka.


Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

Kategoriat

%d bloggers like this: