Kirjoittanut sim | heinäkuu 18, 2016

Asunnon huutokauppa Australiassa

Huutokauppa on täällä yleinen tapa myydä asunto; näin erityisesti suosituilla alueilla. Huutokauppaan asunto päätyy  luontevasti silloin kun välittäjä voi olla kohtalaisen varma että saa ainakin kaksi aktiivisesti kiinnostunutta ostajakandidaattia kilpailemaan keskenään. Tilastoja siitä miten suuri osa huutokaupoista päättyy asunnon myyntiin (”clearance rate”) seurataan kovasti, koska sen nähdään kuvastavan markkinan tilannetta – näin toki onkin, mutta nämä tilastot ovat alttiiita monenlaiselle vilungille koska raportointi on vapaaehtoista.

Harmittomimmasta päästä ovat tapaukset joissa asunto ei itse huutokaupassa mene kaupaksi, mutta myydään huutokaupan jälkeisissä neuvotteluissa samana päivänä; pahemmissa tapauksissa välittäjät vaan jättävät epäonnistuneet huutokaupat ilmoittamatta. Monet haluaisivat kaikkien huutokauppojen raportoinnin pakolliseksi – paitsi tietysti välittäjät.

Näistä epäkohdistakin huolimatta huutokauppojen clearance rate kertoo jotain markkinan tilanteesta. Melbournessa tämä on viime aikoina pyörinyt siinä reilun 70%:n tuntumassa jota yleisesti pidetään kohtalaisen terveenä tasona;

melbclearance

Miten sujuu asunnon huutokauppa?

Miten asunto sitten huutokaupataan? Otetaan tuore esimerkki kun kävin lauantaina katsomassa miten kotimme lähistöllä sujui erään asunnon huutokauppa.

Asuntoilmoituksessa on mainittu huutokaupan päivä ja aika jolloin se tapahtuu; käytännössä aina lauantaina. Sitä on edeltänyt yleensä vähintään kuukauden tai parin verran asuntonäyttöjä jotta potentiaaliset ostajat pääsevät tutustumaan paikkaan. Välittömästi ennen huutokauppaa on yleensä vielä puolen tunnin avoimet ovet. Asuntoilmoituksissa on yleensä myös olevinaan jonkinlainen suuntaa-antava hintahaarukka allaolevaan tapaan. Olevinaan? Palataan siihen myöhemmin.

auction2

Välihuomio: kaikki mahdolliset asunnon kuntotarkastukset on hoidettava ennen huutokauppaan osallistumista, ja samoin on hyvä olla erittäin varma että saa ostohinnalleen tarvittaessa rahoituksen. Huutokaupat nimittäin tapahtuvat ilman ehtoja, ollen sitovia ja lopullisia, ja kaupantekotilanteessa maksetaan yleensä 10% kauppasummasta.  Loppu maksetaan ns. ”settlement day”:nä jolloin asunnon saa varsinaisesti haltuunsa. Tämä on yleensä 30, 60 tai 90 päivää myyntipäivästä, mutta on neuvoteltavissa myyjän kanssa.

Meklari työssään; tätä huutokauppaa oli tullut seuraamaan viitisenkymmentä ihmistä, joista ainakin puolet naapureita ja muita ei-oikeasti-ostajakandidaatteja:

auction

Olen nähnyt huutokauppoja vähän joka lähtöön vuosien varrella; osassa ei tule ainuttakaan huutoa, osassa taas on veristä kilpailua selvään ylihintaan asti. Tämänkertainen meni aikalailla normaalisti jostain siltä välillä.

Huutokaupoissa on pari erikoispiirrettä:

  • Asunto ei välttämättä ole huutokaupan alussa oikeasti kaupan. Jossain välissä huutokauppaa meklari ilmoittaa asunnon olevan ”on the market”, joka tarkoittaa että myyjän asettama vähimmäishintaraja on ylitetty. Tämän pisteen jälkeen voittavan huudon tehnyt on sitoutunut asunnon ostamaan – ja myyjä sen sillä hinnalla myymään. Sitä ennen korkeimmalla huudolla ”voittaa” ainoastaan tilaisuuden neuvotella myyjän kanssa hinnasta ensimmäisenä (epäonnistuneen) huutokaupan jälkeen.
  • Jos huutoja ei tunnu tulevan – tai niitä ei tule oikealla tasolla – meklari voi jättää ns ”vendor bid”:in eli myyjän ”omia” tarjouksia. Tässä ei tietenkään ole mitään järkeä, mutta pointti on ylläpitää aktiviteettia – mikään ei tapa huutokauppaa helpommin kuin se että mitään ei tapahdu.

Ennen kun päästään huutamaan, on meklarin roolina kehua kohdetta ja sen sijaintia maasta taivaaseen. Myöskään toista vastaavaa tilaisuutta ei tietenkään ole tarjolla, vaan potentiaalisten ostajien olisi hyvä varmistaa juuri tämä asunto itselleen. Normaalit myyntipuheet siis.

Tämä huutokauppa lähti nopeasti käyntiin; ensimmäinen huuto tuli kokolailla heti meklarin julistettua homman alkaneeksi. Tässä huutokaupassa vendor bideihin ei tarvinnut turvautua vaan joukko oli melko aktiivista. Prosessi oli siinä mielessä hiukan poikkeuksellinen että edellämainittua reservihintaa ei ollut, vaan asunto oli heti markkinoilla.

Entäs se edellämainittu hintaohjeistus? Mihin hintaan tuollainen ”$600k+” asunto oikeasti myydään? Tämä vaihtelee hirveästi alueittain – jossain yli ei mennä juuri ollenkaan, jossain taas enemmän kuin reippaasti. Alueemme on viime aikoina mennyt kohti jälkimmäistä kategoriaa – heti ensimmäinen huuto, joka yleensä on tietysti epärealistisen matala, oli $650k.

Huutamiseen otti osaa kaikkiaan viisi osapuolta, selvästi eri strategioita käyttäen. ”Going once, going twice…”-uhkausvaiheeseen päästiin pari kertaa ennen loppua. Lopuksi voiton vei aggressiivisin huutaja – $790,000:lla, eli reilut 30% yli sen ”ohjehinnan”.

Ohjehinnan alakanttiin arvioiminen tunnetaan nimellä underquoting, ja se on erittäin yleistä etenkin alueilla joilla kauppa käy hyvin. Keskustelua siitä ja mahdollisista rangaistuksista käydään ajoittain ja kiivaana, mutta toisaalta on myös ymmärrettävää että kuumilla markkinoilla realistisen myyntihinnan arvioiminen etukäteen on välittäjillekin hankalaa. Parempi ja täysin toteutettavissa oleva idea sen sijaan olisi jos myyjien reservihinta olisi julkinen, jota se useimmiten ei ole. Tätäkin monet haluavat – paitsi tietysti ne välittäjät.

Yleiskatsaus

Bonuksena loppuun kommentti ulkomaalaisista ja yleistilanteesta. Yksi paljon keskustelua aiheuttava seikka nimittäin on asuntojen myyminen ulkomaalaisille; etenkin keskustan kerrostalopuolella uusia projekteja kaupitellaan ensisijaisesti ja jopa pelkästään ulkomaalaisille – pääasiassa aasialaisille sijoittajille. Vaikka säännöksiä ja lisämaksuja ulkomaisten ostajien osalta kiristetään asteittain jatkuvasti, on ulkomaalaisten ostajien osuus asuntokaupoista silti lähes neljäsosa, Victoriassa jopa yli 30%:

foreign buyers

Yleisellä tasolla asuntokauppa käy Australiassa yhä keskimäärin kohtalaisen vilkkaasti. Vaikka kaivosalueiden boomtownit ovatkin kokeneet suorastaan hintaromahduksia ja Western Australian osavaltiossakin hinnat ovat jo jokun aikaa tulleet alaspäin, ovat hinnat jatkaneet nousuaan suurimmilla markkinoilla Melbournessa ja Sydneyssä.

Markkina siis porskuttaa yhä eteenpäin, vaikka OECD:kin varoittaa hintojen potentiaalisesta ”dramaattisesta ja epävakauttavasta” laskemisesta ja The Economistin mukaan hinnoissa on 40% liikaa.. Paikallinenkin valtakäsitys alkaa olla että hintojen voimakas nousu on nyt nähty. Tulevaisuuden suunnasta – maltillisesti ylös, nousun pysähtyminen, maltillisesti alas vai dramaattisesti alas – sen sijaan ollaan vähemmän yksimielisiä.


Responses

  1. Tuossa myyjän (tai siis myyjän edustajan) omalla tarjouksessa on se järki, että sillä saadaan huudot edes sille alueelle, missä reservihinta on. Itse kerran huusin huutokaupassa ekana huutajana $400k:lla. Joku toinen nosti sen $420k:hon. Agentti siihen sitten pisti ”vendor bidin” $480k, ettei tarvitse haaskata aikaa etenemällä pikkuhiljaa sinne siinä kaupassa realistiselle $500k hintaluokkaan. Arvelen reservin olleen siinä kaupassa juuri tuon $500k, ja talo meni lopulta kaupaksi hintaan $503,500.

    Tässä kaupassa oli kaksi minua huvittanutta piirrettä:
    1. Tarjosin talon omistajalle tasarahan $500k tietässäni talon olevan tulossa myyntiin jo ennen kuin talon myyntiä oltiin mainostettu missään. Omistaja kietäytyi kohteliaasti sanoen, että talosta saa huutokaupassa PALJON ENEMMÄN. Huutokaupassa en sitten piruuttanikaan mennyt yli $502k:n. Kun toinen ”kilpasille” osallistunut huutaja tarjosi $503k, minä jätin asian sikseen.
    2. Agentti meni sitten tinkaamaan hintaa korkeimman tarjouksen tehneen kanssa. Talon oli sanottu jo olevan ”markkinoilla” ylitettyämme huudoissamme sen $500k. Agentti sai loppujen lopuksi tämän korkeimman tarjouksen jo tehneen huutajan KOROTTAMAAN OMAA JO MUUTENKIN KORKEINTA TARJOUSTAAN $500:lla! Hymyilytti. Talon omistajien ilmeet eivät olleet kovin aurionkoisia, kun he tajusivat, että he olisivat ilman ahneuttaan (eli siis huutokauppaan ryhtymistään) saaneet minulta noin $20k enemmän rahaa, kuin mitä he loppujen lopuksi saivat käteensä.

    • Kiitos Jouni kommentista! On totta että vendor bid:iä voi käyttää nostamaan huudot ”oikealle” tasolle, mutta mielestäni parempi olisi – niinkuin välillä tekevätkin – meklarin vaan alussa todeta että ”I’m welcoming bids starting from $XXX” joka on tarpeeksi lähellä oikeaa tasoa.

      Tuossa vendor bid:ien käyttämisessä tason nostoonkin kun on riskinsä; eräässä huutokaupassa kävi niin että naapuri heitti kiusallaan (selvästi yli miljoonan arvoisesta talosta) ensimmäisenä tarjouksen $600k – meklari tähän totesi huvittuneena että ”that’s pretty funny, but I’m putting in a vendor bid of $1.2M” – ja siihen hyytyi koko dynamiikka. Ainuttakaan huutoa ei sen jälkeen enää tullut (oli aika huono meklari).

      Noita tapauksia tosiaan on että omistajat kuvittelevat kiinnostuksen olevan paljon suurempaa kuin oikeasti on. Toisaalta sama pätee toisin päin; hämmästelin joku aika sitten naapuria joka myi talonsa ennen huutokauppaa alle $800k:n – vaikka samankokoisella tontilla samalla kadulla myytiin vain muutama viikko aiemmin (uudempi talo, mutta silti) $1.3M:lla.. Olen kohtalaisen vakuuttunut että huutokaupassa lopputulos olisi ollut parempi. No, ostajat olivat toki tyytyväisiä.

      Tuohon psykologialtaan käsittämättömään ilmiöön olen minäkin törmännyt, että taitava meklari saa jo johtavaa huutajaa korottamaan omaa tarjoustaan… ei käsitä. Ehkä siinä vaiheessa eivät vaan joidenkin aivot enää toimi paineen alla tai jotain😉

  2. Mielenkiintoinen kirjoitus! USA:ssa huutokauppaa käydään (käsittääkseni) lähinnä foreclosure -tapauksissa ja neuvottelut saattavat kestää pitkäänkin. Hirvittää ajatellakin, että meidän olisi pitänyt ostaa tämä ensimmäinen koti huutokaupalla. Olisivat saattaneet paineet käydä liian suuriksi ja asioiden etenemisvauhti liian nopeaksi. Neuvottelut tarjouksineen ja vastatarjouksineen veivät useita päiviä ja sopimuksen syntymisen jälkeenkin meillä oli vielä 17 päivää aikaa peruuttaa ilman taloudellista menetystä. Varsinainen closing tehtiin vasta 60 päivää kauppojen syntymisen jälkeen, sillä asunto oli myyntihetkellä vuokralla.

    • Kiitos kommentista! Täällä tosiaan vaihtelee hirveästi asuinalueen ja markkinatilanteen mukaan miten myynti tehdään; luonnollisesti jos kiinnostuneita on paljon ja kauppa käy, huutokauppa on monesti myyjälle se tuottoisin tapa. Suosituimmilla alueilla lähes kaikki asunnot myydään huutokaupalla; kaupunkien ulkopuolella missä myyntiajat mitataan kuukausissa taas ei käytännössä ikinä. Ja sitten on kaikkea siltä väliltä.

      Yllättävän pitkä tuo sopimuksen perumisaika; voisi kuvitella myyjän näkökulmasta tuon 17 päivän olevan melko stressaavaakin aikaa kun ei tiedä että onko se nyt oikeasti mennyt kaupaksi vai ei. Täkäläisissä sopimuksissa tämä ns. ”cooling off period” on vain kolmen päivän mittainen – ja huutokauppakaupoissa moista siis ei ole lainkaan.

      ”Normaaleissa” kaupoissa riippuu paljon välittäjästä ja myyjästä miten paljon neuvotteluja käydään vai käydäänkö; jotkut yrittävät ostajakandidaatteja kilpailuttaa paljonkin, toiset taas välittävät vaan tarjoukset ja myyjä sanoo juu tai ei.


Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

Kategoriat

%d bloggers like this: