Asunnon huutokauppa Australiassa

Huutokauppa on täällä yleinen tapa myydä asunto; näin erityisesti suosituilla alueilla. Huutokauppaan asunto päätyy  luontevasti silloin kun välittäjä voi olla kohtalaisen varma että saa ainakin kaksi aktiivisesti kiinnostunutta ostajakandidaattia kilpailemaan keskenään. Tilastoja siitä miten suuri osa huutokaupoista päättyy asunnon myyntiin (”clearance rate”) seurataan kovasti, koska sen nähdään kuvastavan markkinan tilannetta – näin toki onkin, mutta nämä tilastot ovat alttiiita monenlaiselle vilungille koska raportointi on vapaaehtoista.

Harmittomimmasta päästä ovat tapaukset joissa asunto ei itse huutokaupassa mene kaupaksi, mutta myydään huutokaupan jälkeisissä neuvotteluissa samana päivänä; pahemmissa tapauksissa välittäjät vaan jättävät epäonnistuneet huutokaupat ilmoittamatta. Monet haluaisivat kaikkien huutokauppojen raportoinnin pakolliseksi – paitsi tietysti välittäjät.

Näistä epäkohdistakin huolimatta huutokauppojen clearance rate kertoo jotain markkinan tilanteesta. Melbournessa tämä on viime aikoina pyörinyt siinä reilun 70%:n tuntumassa jota yleisesti pidetään kohtalaisen terveenä tasona;

Miten sujuu asunnon huutokauppa?

Miten asunto sitten huutokaupataan? Otetaan tuore esimerkki kun kävin lauantaina katsomassa miten kotimme lähistöllä sujui erään asunnon huutokauppa.

Asuntoilmoituksessa on mainittu huutokaupan päivä ja aika jolloin se tapahtuu; käytännössä aina lauantaina. Sitä on edeltänyt yleensä vähintään kuukauden tai parin verran asuntonäyttöjä jotta potentiaaliset ostajat pääsevät tutustumaan paikkaan. Välittömästi ennen huutokauppaa on yleensä vielä puolen tunnin avoimet ovet. Asuntoilmoituksissa on yleensä myös olevinaan jonkinlainen suuntaa-antava hintahaarukka allaolevaan tapaan. Olevinaan? Palataan siihen myöhemmin.

Välihuomio: kaikki mahdolliset asunnon kuntotarkastukset on hoidettava ennen huutokauppaan osallistumista, ja samoin on hyvä olla erittäin varma että saa ostohinnalleen tarvittaessa rahoituksen. Huutokaupat nimittäin tapahtuvat ilman ehtoja, ollen sitovia ja lopullisia, ja kaupantekotilanteessa maksetaan yleensä 10% kauppasummasta.  Loppu maksetaan ns. ”settlement day”:nä jolloin asunnon saa varsinaisesti haltuunsa. Tämä on yleensä 30, 60 tai 90 päivää myyntipäivästä, mutta on neuvoteltavissa myyjän kanssa.

Meklari työssään; tätä huutokauppaa oli tullut seuraamaan viitisenkymmentä ihmistä, joista ainakin puolet naapureita ja muita ei-oikeasti-ostajakandidaatteja:

Olen nähnyt huutokauppoja vähän joka lähtöön vuosien varrella; osassa ei tule ainuttakaan huutoa, osassa taas on veristä kilpailua selvään ylihintaan asti. Tämänkertainen meni aikalailla normaalisti jostain siltä välillä.

Huutokaupoissa on pari erikoispiirrettä:

• Asunto ei välttämättä ole huutokaupan alussa oikeasti kaupan. Jossain välissä huutokauppaa meklari ilmoittaa asunnon olevan ”on the market”, joka tarkoittaa että myyjän asettama vähimmäishintaraja on ylitetty. Tämän pisteen jälkeen voittavan huudon tehnyt on sitoutunut asunnon ostamaan – ja myyjä sen sillä hinnalla myymään. Sitä ennen korkeimmalla huudolla ”voittaa” ainoastaan tilaisuuden neuvotella myyjän kanssa hinnasta ensimmäisenä (epäonnistuneen) huutokaupan jälkeen.
• Jos huutoja ei tunnu tulevan – tai niitä ei tule oikealla tasolla – meklari voi jättää ns ”vendor bid”:in eli myyjän ”omia” tarjouksia. Tässä ei tietenkään ole mitään järkeä, mutta pointti on ylläpitää aktiviteettia – mikään ei tapa huutokauppaa helpommin kuin se että mitään ei tapahdu.

Ennen kun päästään huutamaan, on meklarin roolina kehua kohdetta ja sen sijaintia maasta taivaaseen. Myöskään toista vastaavaa tilaisuutta ei tietenkään ole tarjolla, vaan potentiaalisten ostajien olisi hyvä varmistaa juuri tämä asunto itselleen. Normaalit myyntipuheet siis.

Tämä huutokauppa lähti nopeasti käyntiin; ensimmäinen huuto tuli kokolailla heti meklarin julistettua homman alkaneeksi. Tässä huutokaupassa vendor bideihin ei tarvinnut turvautua vaan joukko oli melko aktiivista. Prosessi oli siinä mielessä hiukan poikkeuksellinen että edellämainittua reservihintaa ei ollut, vaan asunto oli heti markkinoilla.

Entäs se edellämainittu hintaohjeistus? Mihin hintaan tuollainen ”$600k+” asunto oikeasti myydään? Tämä vaihtelee hirveästi alueittain – jossain yli ei mennä juuri ollenkaan, jossain taas enemmän kuin reippaasti. Alueemme on viime aikoina mennyt kohti jälkimmäistä kategoriaa – heti ensimmäinen huuto, joka yleensä on tietysti epärealistisen matala, oli $650k.

Huutamiseen otti osaa kaikkiaan viisi osapuolta, selvästi eri strategioita käyttäen. ”Going once, going twice…”-uhkausvaiheeseen päästiin pari kertaa ennen loppua. Lopuksi voiton vei aggressiivisin huutaja – $790,000:lla, eli reilut 30% yli sen ”ohjehinnan”.

Ohjehinnan alakanttiin arvioiminen tunnetaan nimellä underquoting, ja se on erittäin yleistä etenkin alueilla joilla kauppa käy hyvin. Keskustelua siitä ja mahdollisista rangaistuksista käydään ajoittain ja kiivaana, mutta toisaalta on myös ymmärrettävää että kuumilla markkinoilla realistisen myyntihinnan arvioiminen etukäteen on välittäjillekin hankalaa. Parempi ja täysin toteutettavissa oleva idea sen sijaan olisi jos myyjien reservihinta olisi julkinen, jota se useimmiten ei ole. Tätäkin monet haluavat – paitsi tietysti ne välittäjät.

Yleiskatsaus

Bonuksena loppuun kommentti ulkomaalaisista ja yleistilanteesta. Yksi paljon keskustelua aiheuttava seikka nimittäin on asuntojen myyminen ulkomaalaisille; etenkin keskustan kerrostalopuolella uusia projekteja kaupitellaan ensisijaisesti ja jopa pelkästään ulkomaalaisille – pääasiassa aasialaisille sijoittajille. Vaikka säännöksiä ja lisämaksuja ulkomaisten ostajien osalta kiristetään asteittain jatkuvasti, on ulkomaalaisten ostajien osuus asuntokaupoista silti lähes neljäsosa, Victoriassa jopa yli 30%:

Yleisellä tasolla asuntokauppa käy Australiassa yhä keskimäärin kohtalaisen vilkkaasti. Vaikka kaivosalueiden boomtownit ovatkin kokeneet suorastaan hintaromahduksia ja Western Australian osavaltiossakin hinnat ovat jo jokun aikaa tulleet alaspäin, ovat hinnat jatkaneet nousuaan suurimmilla markkinoilla Melbournessa ja Sydneyssä.

Markkina siis porskuttaa yhä eteenpäin, vaikka OECD:kin varoittaa hintojen potentiaalisesta ”dramaattisesta ja epävakauttavasta” laskemisesta ja The Economistin mukaan hinnoissa on 40% liikaa.. Paikallinenkin valtakäsitys alkaa olla että hintojen voimakas nousu on nyt nähty. Tulevaisuuden suunnasta – maltillisesti ylös, nousun pysähtyminen, maltillisesti alas vai dramaattisesti alas – sen sijaan ollaan vähemmän yksimielisiä.