Jaa tämä:

Esikoisemme on tämän vuoden käynyt koulua ja siitä olisi paljonkin kerrottavaa; nyt kuitenkin ajattelin tarttua lyhyesti vuorovaikutustaitojen opiskeluun. Lienee aika yleisesti hyväksyttyä että suomalaiset eivät ole sosiaalissa taidoissaan mitään maailman huippuluokkaa, joten on ollut mielenkiintoista seurata miten vuorovaikutustaitoja opetetaan täällä hyvin tietoisesti alusta asti. “Interpersonal Development” on oma fokusalueensa ja sen johdanto kuvastaa hyvin mitä ajetaan takaa:

Learning in the Interpersonal Development domain supports students to initiate, maintain and manage positive social relationships with a range of people in a range of contexts. It is through the development of positive social relationships that individuals become linked to society, develop a sense of belonging and learn to live and work with others. In a pluralistic, multicultural society such as Australia, with varying interests, values and beliefs, it is essential that individuals learn to participate in groups whose members are from diverse backgrounds. In this domain there is a particular focus on developing students’ capacity to work cooperatively as part of a team as this is widely acknowledged as being a core requirement for success in the workplace and in the community.

Kuvittelisin että näin kansainvälistyvässä maailmassa yllämainittujen taitojen opetus olisi suotavaa myös Suomessa, niin lapsille kuin monille aikuisillekin Siitä kun itse kävin koulua Suomessa on niin pitkä aika että on vaikea sanoa millaista koulunkäynti lapsille on Suomessa nykyään. Kiinnitetäänkö näihin “ei-tieteellisiin” asioihin ollenkaan huomiota ja jos, miten?

Sosiaalisuus ja vuorovaikutustaitojen painotus näkyy monessa muussakin tilanteessa. On ollut esimerkiksi hauska huomata miten jo näin alakoulussa lapsille annetaan vastuuta asioiden järjestämisestä. Isommat lapset esim. huolehtivat aamumusiikista (aamuisin on koulualueella ennen koulun alkua aina hyvä fiilis kun kaiuttimista tulee reipasta musiikkia), pyörien lukitsemisesta pyörävajaan päivän ajaksi, osan aamukokoontumisten järjestämisestä yms. Lisäksi koululla on käytössä yleinen “buddy system” jossa isommat oppilaat ohjaavat pienempiä ja ovat muutenkin pienempien tukena. Mitään “en voi jutella tolle kun se on ekalla luokalla“-asennetta ei ole ollut havaittavissa. Kaikki oppilaat myös allekirjoittavat koulun “säännöt”, jossa erityisesti kiinnitetään huomiota kiusaamiseen ja siihen miten se ei ole hyväksyttävää.

Jaa tämä:

Syksy alkaa huomaamattaan olla jo lopuillaan. Siitä on saatu nauttia tavanomaisen aurinkoisessa mutta myös tavallista lämpimämmässä säässä – tällä viikolla on tiedossa lauantaihin asti +23-+24C:n päivälämpötiloja kun keskiverrosti päivälämpötilat eivät juuri toukokuussa enää päälle +20C:n pidempään ole. En nyt juuri mitään punaista lankaa keksi tähän postaukseen, joten otetaan muutama sekalaishuomio sekä muutama kuva nätistä syksystä.

Ensin kuitenkin mielenkiintoinen huomio asuinalueiden eroista. Niinsanotuilla korkeamman sosio-ekonomisen luokan dominoivilla alueilla en ole näitä kylttejä kaupoissa nähnyt, mutta erään sekatavarakaupan ikkunassa hiukan “värikkäämmällä” alueella liikuttaessa tuli eteen tällainen “hauska” kyltti:

En tiedä mitä tuo käytännössä tarkoittaa – kenties tarpeeksi sekaisin oleville ei myydä liimaa tms?

Välillä voisi kai katsahtaa myös ajankohtaisiin asioihin. Täällä on vaalit tulossa muutaman kuukauden päästä, ja pääpuoleet ovat muodostamassa linjanvetojaan eri tavoitteidensa suhteen. Eräs on rakenteilla oleva valokuitupohjainen laajakaistaverkko, National Broadband Network (NBN) jonka Tony Abbott:in johtama koalitio valtaan tullessaan vesittäisi ns FTTN (fiber to the node)-verkoksi joka on teknisesti merkittävästi huonompi ja hitaampi, joskin myös alkuun hiukan halvempi ratkaisu. Ratkaisujen nopeuseroja voi käydä katsomassa tästä simulaatiosta.

Lisäksi Australian kansainvälisesti ottaen vahva talous hiukan yskii mm. kaivosbuumin hiipuessa, ja valtion budjetista uhkaa tulla noin $18 miljardia alijäämäinen. Tämä taas on saanut aikaa yhden sun toisen säästökohteen etsimisen ja veronkorotusten mahdollisuuden. Vertailun vuoksi Suomen valtio ottaa velkaa tänä vuonna noin 7.5 miljardia euroa kokonaisbudjetin ollessa luokkaa 54 miljardia euroa. Australiassa ensi (talous)vuoden budjetti julkistetaan 14.5., mutta viime vuoden budjetin koko oli luokkaa 376 miljardia dollaria – suhteellisesti puhutaan siis Australian osalta paljon pienemmästä alijäämästä, mutta psykologisesti tämä on tappio hallitukselle joka lupaili aiemmin plussalle pääsyä kuluvana talousvuotena; lupaus josta myöhemmin irtisanouduttiin. Vuosina 2009-2011 Australia otti roimasti lisää velkaa jota käytettiin esim. koulujen ja teiden rakentamiseen, mutta julkinen velka on silti länsimaittain alhainen ~26% GDP:stä.

Loppuun yleiskuvia toukokuisesta kaupungista:

Federation Square kirpsakkana syysaamuna

Swanston Streettiä; vaikka varsinaista kaikenkattavaa ruskaa ei kaupunkialueella olekaan – ikivihreiden puiden paljouden takia – pääsevät syksyn värit silti paikoin esille.

St Kilda Botanical Gardens

Melbourne Zoo on eräs erinomainen ajanviettokohde

Yksi epäilemättä hieno tapa nähdä kaupunki on kuumailmapallosta auringon noustessa – itse en ole vielä tätä ehtinyt kokeilla, mutta näitä järjestää esim. Global Ballooning

Jaa tämä:

Jatkamme teemalla asuntomarkkinat. Australian keskuspankki RBA äskettäin maaliskuun raportissaan Financial Stability Review varoitti poikkeuksellisen selväsanaisesti Melbournen asuntomarkkinoiden tilanteesta:

The current stock of land for sale is at a high level and building approvals data point to increases in the stock of housing, and potential oversupply, in some parts of Melbourne, particularly the inner-city apartment market. This is on top of previous strong supply of detached housing in the outer suburbs. The increase in the stock of housing is consistent with Melbourne dwelling prices declining further and recovering less of their earlier decline than prices in most other capital cities have done.

Samaan aikaan uusien asuntojen kauppa on alhaisimmalla tasollaan 16 vuoteen ja Victorian asuntokauppa yleisestikin alhaisimmalla tasollaan.

Kaikkien kuitenkin pitää asua jossain, joten jos on asuntoa vuokraamassa tai ostamassa, mitä työkaluja tähän on käytettävissä?

Asunnot

Itse asuntojen metsästämistä varten voi käyttää joko online- tai offline-työkaluja. Online-versiosta kattavimmat ovat ainakin Melbournen alueella domain.com.au sekä realestateview.com.au. Myös kiinteistövälittäjien omia sivuja kannattaa seurata, aivan kaikki paikat kun eivät “kokoomapalveluihin” tule näkyville. Kattavimmat kokoomapalvelut Melbournen alueella ovat Domain.com.au sekä Realestateview.com.au. Offline-puolella asuntoilmoituksia näkee lehdistä, etenkin paikallisalueille jaettavista ilmaislehdistä. Samoin voi myös marssia paikallisten kiinteistövälittäjien toimistooon; heillä on paitsi yleensä ikkunoissa esillä myytävät asunnot ensimmäiseksi tiedossa uudet myytäväksi tulevat.

Hyödyllinen palvelu on myös Old Listings joka pitää kirjaa myyntihistoriasta; hyvällä onnella voi siis seurata millä hinnalla vaikkapa myytävänä oleva kiinteistöä on aiempina vuosina myyty, jos se on ollut viime vuosina myynnissä aiemminkin.

Jos haluaa kovin vaativaksi ruveta, voi myös palkata ns. “buyer’s advocate”:n – kutsuttakoon häntä ostajan etujen ajaja-asiamieheksi tai -naiseksi. Tämän henkilön tehtävä on sekä etsiä sopviaa asuntoa että tarvittaessa edustaa ostajaa huutokauppatilanteessa.

Aluetutkimusta

Melbournessa on lähiöitä (suburbs) yli 250 kappaletta, joten kaikkiin tarkkaan tutustuminen itse paikan päällä asuen on luonnollisesti mahdotonta. Jonkinlaista taustatutkimusta pitää siis pystyä tekemään netissä. Tähän onkin nykyään monta hyvää työkalua, joista tässä esittelen muutamia.

Karttapuolelta yleisilmeen saantiin Google Maps ja sen satelliittinäkymä sekä Street View ovat käteviä. Kannattaa kuitenkin muistaa että sekä satelliittikuvat että Street View-näkymät ovat Melbournen seudulta vuosia vanhoja, monin paikoin vuodelta 2009 tai 2010. Uusia asuinalueita ei siis kumpikaan näistä kunnolla kata, ja valitettavasti aiemmin aivan uusia tarkkoja ilmakuvia ilmaiseksi tarjonnut palvelu NearMap on muuttunut sittemmin maksulliseksi.

Tilastollisessa mielessä alueihin voi tutustua hyvinkin tarkasti vuoden 2011 censuksen pohjalta. Esim. SBS:llä on kätevä Census Explorer jossa kahta lähiötä voi helposti vertailla vierekkäin. Valtion tilastokeskuksen puolelta taas löytyy raakadata Excel-taulukkojen muodossa (2011 Census Community Profiles).

Street Directory:n kartat ovat Google Mapsia kökömpiä, mutta muuten tämä palvelu on loistava ainakin yhteen tärkeään asiaan: siellä on luotettavasti listattuna kaikki julkiset ja yksityiset koulut, joten niiden sijainti on helppo tarkistaa. Tämä on tärkeää koska koulujen tasot eroavat paljon – numeropuoleen pääsee tutustumaan valtion palvelusta MySchool – ja etenkin yläkoulut (“secondary school”) ovat julkisella puolella ns. zoned, eli vain tietyllä koulun läheisellä alueella asuvat kuuluvat automaattisesti ko. koulun piiriin. Joillakin alueilla, kuten McKinnonissa, hyvämaineisen koulun alueelle kuuluminen nostaa asunnon hintaa helposti jopa yli $100,000:lla.

Muiden palveluiden läheisyyttä voi suuntaa-antavasti arvioida WalkScore:lla. Tämä amerikkalainen palvelu käyttää Google Mapsia ja toimii kohtalaisesti täälläkin (paitsi julkisen liikenteen pisteytyksen osalta). Palvelun ideana on antaa haluamalleen osoitteelle pisteytys miten “käveltävä” ko. paikka on, eli miten hyvin eri palveluita löytyy kävelymatkan päästä. Samaisesta palvelusta näkee kätevästi mihin pisteestä A pääsee kävellen/pyörällä haluamallaan aikavälillä (kts sivun oikeassa yläkulmassa oleva “Travel Time”-kuvake). Julkisen liikenteen läheisyyden ja matka-ajat voi tarkistaa paikallisesta “reittioppaasta” Public Transport Victoria:n sivuilta.

Alueiden subjektiivisia kuvauksia ja asukkaiden arvosteluja taas löytyy jonkin verran StreetAdvisor-palvelusta – näihin kannattaa luonnollisesti suhtautua tietyllä varauksella koska monesta asuinalueesta on vain muutama kommentti. Kommenteista löytyy silti välillä mielenkiintoista tai hyödyllistä tietoa. Absoluuttisempaa tilastotietoa alueiden turvallisuudesta löytyy Victorian poliisin sivuilta heidän MyPlace – Crime Statistics for Your Area-palvelusta; rikostilastojen raportointialueet tosin ovat hiukan yksittäisiä lähiöitä suuremmat, joten mihinkään korttelitason tarkkuuteen ei niiden osalta pääse.

Mitä tulee saatavilla oleviin palveluihin, viemäri, vesi ja sähköt on tietysti hyvä olla saatavilla (ja niiden saatavuus kannattaa tarkistaa ainakin jos meinaa ostaa tonttia ns. maaseudulta). Suurin osa Melbournesta on myös kaasuverkon piirissä – sen saatavuuden voi tarkistaa täältä. Internet-yhteys on “peruspalveluista” hankalin; joka paikassa kun ei ole saatavilla kunnollista nettiyhteyttä. Paras on jos alue on uuden rakenteilla olevan valokuituverkon alueella (National Broadband Network), jonka rakennussuunnitelmiin alueittain voi tutustua täällä. Koska NBN on kuitenkin vasta tosi harvassa paikassa, seuraavaksi paras on Telstran kaapelimodeemi – sen ja ADSL2+:n saatavuuden voi tarkistaa täältä.

ADSL2+ on yhä yleisin Internetyhteysmuoto, mutta siinäkin on omat potentiaaliset sudenkuoppansa. Ensimmäinen “mutta” ADSL2+-peitossa on etäisyys keskuksesta; luotettavia yhteyksiä ei juuri yli 4.5-5km:n etäisyydeltä “puhelin”keskuksesta (exchange) saa – onneksi keskusten sijainnin voi tarkistaa täältä. Toinen mutta on että joissain keskuksissa ei ole enää vapaita portteja – NBN:n tulon takia keskuksia ei juuri enää myöskään laajenneta, joten jos sattuu alueelle jossa vapaita portteja ei enää ole, voi olla edessä mobiililaajakaistaan turvautuminen. Näiden keskusten porttien tilanteenkin voi onneksi tarkistaa netistä, täältä kohdasta “ADSL Capacity”.

Viimeinen vaihtoehto on mobiililaajakaista, josta 4G/LTE:n nopeudet ovat ADSL:ään verrattuna ylivoimaisia, joskin paljon kalliimpia. Telstran mobiililaajakaistapeiton voi tarkistaa tästä kartasta.

Yksityiskohtaisempaa rakennustietoa

On vielä pari palvelua jotka ovat äärimmäisen hyödyllisiä. Toinen on valtion Your Home: Technical Manual-julkaisu josta saa hyvän yleiskuvan miten rakentaminen täällä normaalisti tehdään – tai pitäisi tehdä… Ylivoimaisesti yleisin tapa on puurunkoinen tiiliverhoiltu talo, mutta monenlaista muutakin tyyliä löytyy. Esimerkiksi ilmanvaihtoratkaisut poikkeavat radikaalisti Suomen vaatimuksista; ilmanvaihdon yleisin taktiikka kun on yksinkertaisesti pitää ikkunoita/ovia riittävästi auki ja/tai luottaa siihen että rakenteet joka tapauksessa falskaavat ilmaa vähän sieltä sun täältä.

Ilmastointiin ja lämmitykseenkin on monta tapaa. Yleisin lämmitystapa lienee “gas ducted heating” eli kaasulämmitteinen, ilmakiertoinen lämmitys. Ilmastointi voi olla joko ns. “split system” jäähdyttävällä ilmalämpöpumpulla toimiva ratkaisu, tai samoin “ducted” eli joka huoneeseen kanavoituna. Toinen ilmastointitapa on “evaporative cooling” joka on energiatehokas mutta ilmankosteutta nostava tapa jäähdyttää ilmaa – lisäksi tämä systeemi ei toimi hyvin kostealla säällä, mitä onneksi Melbournssa on aika harvoin.

Rakentamista ajatellen hyödyllisin palvelu ikinä on ehkä Victorian Planning Maps Online; tämän kaavoituspalvelun avulla on helppo mitata etäisyyksiä, tontin pinta-aloja ja mikä tärkeämpää nähdä kaavoitussuunnitelmat; mikä alue on kaavoitettu mihinkin käyttöön ja mitä rajoituksia ko. alueella on. Epäilyttävän halvan tontin taustalta kun voi paljastua vaikkapa “pieni” yksityiskohta että 80% tontista on potentiaalista tulva-aluetta. Satelliittikuvista kannattaa myös tarkistaa ettei tontin poikki mene vaikkapa suurjännitelinjaa (sikäli kun ei niitä omalle takapihalleen halua).

Lopuksi vielä pari yksityiskohtaa jotkat eivät välttämättä tule mieleen; ensinnäkin termiitit. Moni alue nimittäin on termiittien “vaaravyöhykkeellä”; lista löytyy täältä, samoin kun ohjeet termiittien ehkäisyyn ja havainnointiin. Asia on kohtalalaisen tärkeä, koska kuten ko. rakennusviraston sivukin kertoo, “Termites cause more damage to Australian houses than fire, floods and storms combined – damage that is not covered by household insurance.”. Toisekseen metsäpalot (bushfires) ovat alituinen uhka ja etenkin uudisrakentamisessa vakavasti otettava asia; pahimman luokituksen alueelle rakennettavat talot (ns. BAL FZ-luokitus, “Bushfire Attack Level – Flame Zone”) nimittäin pitää käytönnössä rakentaa kestämään aivan vieressä oleva metsäpalo, joka ei ole halpaa. Tästä löytyy lisää informaatiota esim. rakennusviraston sivuilta.

Linkit:

• SBS Census Explorer: http://www.sbs.com.au/news/census/
• Australian Bureau of Statistics: 2011 Census Community Profiles: http://www.censusdata.abs.gov.au/census_services/getproduct/census/2011/communityprofile/SSC20393?opendocument&navpos=230
• Street Directory: http://www.street-directory.com.au/
• MySchool: http://www.myschool.edu.au/ – monipuolista tietoa kouluista, vanhempien sosio-ekonomisesta jakaumasta koetuloksiin yms.
• WalkScore: http://www.walkscore.com/
• Public Transport Victoria: http://ptv.vic.gov.au/ – reittiopas
• Domain.com.au: http://www.domain.com.au/ – asuntolistauksia
• Realestateview.com.au: http://www.realestateview.com.au/ – asuntolistauksia
• Old Listings: http://www.oldlistings.com.au/
• Your Home: Technical Manual: http://www.yourhome.gov.au/technical/index.html – loistava intro paikalliseen rakentamisen tekniikkaan
• Victoria Planning Maps Online: http://services.land.vic.gov.au/maps/pmo.jsp – kaavoitustietoa
• Building Commission: Termite management: http://www.buildingcommission.com.au/www/html/598-termite-management.asp – asiaa termiiteistä ja niiden ehkäisystä
• Victoria Police: My Place: http://vicpolicenews.com.au/myplace – rikostilastoja
• Natural Gas Networks: http://www.natural-gas.com.au/gasretailers/index_fs.html
• Telstra / BigPond: Check broadband availability: http://register.bigpond.com/check-availability.do
• ADSL2+ Exhanges: http://www.adsl2exchanges.com.au/
• Telstra Mobile Broadband Coverage: http://www.telstra.com.au/mobile-phones/coverage-networks/our-coverage/mobile-broadband/
• Telstra Wholesale: ADSL Reports and Plans: http://telstrawholesale.com.au/products/broadband/adsl/adsl-reports-plans/
• Building Commission: Guide to assessing your property’s Bushfire Attack Level (BAL)

Jaa tämä:

Palasin juuri parin viikon Euroopan reissulta takaisin kotiin, ja oli mukava huomata että näin maaliskuun alusta alkanut syksy ei vielä varsinaisesti tunnu syksyltä. Päinvastoin, lämpötila on ollut pitkään päälle +30C:n ja samanlaisena näyttää jatkuvan:

Tämä mukava lämmin vastaanotto Suomestakin lumen keskeltä tulleena on kuitenkin myös osoitus ilmastonmuutoksen vaikutuksesta; jos ennusteet pitävät paikkansa, helleaallosta tulee Melbournen pisin yhtämittainen jakso yli +30C:n lämpötiloja koskaan mittaushistorian aikana. Normaali maaliskuun päivän ylin on toki sekin lämpimät +24C, mutta nyt näyttää siltä että kuukauden keskiarvosta tulee useamman asteen korkeampi – ja kuiva – joka ei toki ole pelkästään hyvä asia.

Matkalla muuten vahvistuivat myös entiset käsitykseni lentoyhtiöiden laadusta; Finnair on kyllä selvästi sekä Qantasia että Cathay Pacificia jäljessä. Jotenkin tuntuu siltä että vaikka Finnair tekee pitkästä aikaa voittoa, on pelkona että se säästää itsensä Aasian liikennekilpailusta ulos. Samansuuntaista mieltä olivat paitsi kanssamatkustajat, myös lentohenkilökunta joka pahoitteli mm. vanhahtavaa kalustoa.

Maailman paras työ ja miten hyödyntää sosiaalista mediaa

Aiheesta toiseen. Australian turismiorganisaatio on jälleen palkkaamassa ihmisiä “maailman parhaisiin” hommiin; tällä kertaa mukavalla $100,000 dollarin liksalle pääsee kuusi ihmistä kuuden kuukauden pesteissä. Tämä kampanja on ottanut vähintäänkin hyvin tuulta alleen ja maa saakin valtavasti ilmaista mainosta tämän(kin) avulla.

Sanon tämänkin, koska Australia on esimerkillisesti onnistunut markkinoinnissa sosiaalisessa mediassa. Tästä kertoo hiukan enemmän tämä esitys Slidesharessa. Mikäli sosiaalinen media ja sen hyödyntäminen lainkaan kiinnostavat, kannattaa lukaista läpi koska kyseessä on hyvä case study muitakin ajatellen.

Mikä on säässä oleellista?

Palatkaamme vielä hetkeksi säähän. Eri maiden lehdissä julkaistavien sääsivujen vertailu on mielenkiintoista (ainakin allekirkoittaneen mielestä, mutta minun mielestäni nyt onkin melkein kaikki mielenkiintoista ). Tässä sääsivu Hesarista pari päivää sitten.

Sivu keskittyy vahvasti vain “ilma”säähän. On sääkartta Suomesta ja Euroopasta, lumensyvyyskartta (talvi kun oli), hiukan tilastoja, sademäärät sekä muutaman päivän sää usealle paikkakunnalle. Maailmanlaajuisesti on esillä muutama kymmenen kaupunkia (Australiaa edustavat Sydney ja Perth) muutaman päivän ennustuksineen.

Täältä esimerkkinä sääsivu Herald Sun:ista tänään.

Tässä sääennuste on paljon paikallisempi. Esillä on sääkartta vain Victoriasta, sademäärät, ilmanlaatuindeksi, hiukan tilastotietoja, auringonpaistetunnit sekä tarkempi tekstikuvaus sääennusteesta eri alueille. Muun maan säästä on vain parin sanan kuvaus suurimpien kaupunkien osalta, ja ulkomaiden listassa on reilu parikymmentä kaupunkia – Suomesta ei ole mukaan päässyt ainoatakaan vaan listassa on lähinnä vain suurkaupunkeja. Lisäksi on tiedot vesivarastojen tilanteesta, vuorovedet, auringonnousu- ja laskuajat ja samat kuusta ja muutamista planeetoistakin. Sitten tulee vielä kalastusraportti(!) jossa kerrotaan missä on mitäkin viime aikoina napattu, sekä tietysti surffiennustus että minkälaisia aaltoja on missäkin surffipaikassa luvassa. Samoin lahden rannoilta on vedenlaaturaportit. Erilaista tietoa on siis tarjolla aika paljon enemmän, vaikkei kaikki suoranaisesti säähän liitykään.

Ruokaa viideltä mantereelta

Lopuksi kiinnitän huomiota ruokaan. Suomessa käydessäni katsastin huvikseni Citymarketin hedelmä- ja vihannesosaston läpi. Tuotteet olivat Suomen lisäksi Espanjasta, Kolumbiasta, Israelista, Ghanasta, Italiasta, USAsta, Kreikasta, Kiinasta, Ecuadorista, Marokkosta, Brasiliasta, Belgiasta, Hollannista, Costa Ricasta, Intiasta, Chilestä, Perusta, Etelä-Afrikasta, Venäjältä ja Ranskasta. HUH! Siinä on ruokaa tuotu mailin jos toisenkin takaa.

Kuten kaikki tiedämme (kai), ns. ruokamailit ovat kuitenkin puutteellinen mittari. Espanjassa kasvatettujen ja Suomeen rahdattujen vaikkapa tomaattien kasvatuksesta aiheutuvat kokonaispäästöt ovat todennäköisesti paljon pienemmät kuin Suomessa talvella kasvihuoneessa kasvatettujen. Tämä on kuitenkin vain osa tätä kuviota; minusta olisi syytä pohtia myös minkä takia on “pakko” saada aina kaikkia tuotteita saataville, paikallisista sesongeista riippumatta? Lisäksi tulee vielä mieleen että kun kuljetuskustannukset nousevat, näkyy se väistämättä suomalaisten kukkarossa – ja vastaavasti eriasteiset kriisit ja sitä kautta logistiikkaketjujen häiriöt näkyvät helposti kaupan hyllyillä.

Miten suuri osa Suomessa syödystä ruoasta sitten on kotimaista? Kokonaisuudessaan prosenttiosuus on yllättävänkin suuri, 80%. Näin Suomi on mahdollisessa kriisitilanteessa hyvinkin omavarainen – toisin kuin esim. muista riippuvaista ääripäätä edustava Singapore, jossa ruoasta tuodaan maahan yli 90% eli omavaraisuusaste on alle 10%.

Entäs Australiassa? Australiassa syötävästä ruoasta 93% on australialaista, vihannes ja hedelmäpuolelta yli 96% (sekä Coles että Woolworths sanovat yli 96%:n olevan australialaisia, ja kun lisäksi lasketaan markkinat joissa prosentti on käytännössä 100%, kokonaisluku HeVi-kotimaisuudesta lienee jossain 97-98%:n tienoilla). Toisaalta Australia on merkittävä ruoan vientimaa; Australiassa tuotetaan ruokaa noin 60 miljoonan ihmisen tarpeisiin.

Jaa tämä:

On aika tehdä tuore katsaus Australian – ja tarkemmin Victorian – asuntomarkkinoihin. Kansainvälisesti on yleisesti tunnustettua että asunnot ovat Australiassa ylihinnoiteltuja, mutta paikallisesti näkemyksiä on monenlaisia. Valtamediassa esillä ovat yleensä ns. spruikers:it joiden mielestä hinnat ovat aina ja jatkuvasti juuri nousemassa tosi paljon ja mikä tahansa muu on tilapäinen markkinahäiriö.

Joidenkin, itseni mukaanlukien, mielestä tilanteessa on kuitenkin selviä kuplan merkkejä. Huolimatta pienestä hintojen laskusta viimeisen vuoden-puolentoista aikana kupla ei kuitenkaan ole – mm. kaivosbuumin / muun talouden vahvasta tilanteesta johtuen – merkittävässä määrin (vielä) puhjennut. Koko maan tasolla asuntomarkkinat ovat kuitenkin selvästi hiljentyneet huippuvuosista eikä juuri kukaan enää puhu että asuntojen hinnat aina tuplaantuvat 7-10 vuodessa. Näin nimittäin aiemmin kuului “totuus” alan kehityksestä. Pääomakasvun toiveissa kiinteistöihin onkin moni ihan ‘tavallinen’ ihminen sijoittanut huomattavia määriä rahaa; usein vielä lainarahaa. Jopa noin 1.5 miljoonalla australialaisella on sijoituskiinteistö (suurimmalla osalla ‘vain’ yksi). 22 miljoonan asukkaan maassa tämä on paljon, ja osittain siksi hintojen ei haluta etenkään romahdusmaisesti laskevan, eikä suureen laskun mahdollisuuteen haluta uskoa.

Kuten totesin, kansainvälisten mittareiden(kin) mukaan asunnot ovat täällä erittäin kalliita. Esimerkiksi Demographia International Housing Affordability Survey:n mukaan kaikki Australian 5 suurta asuntomarkkina-aluetta ovat pahimmassa “severely unaffordable”-kategoriassa. The Economist:in mukaan asunnot ovat Australiasssa yhä peräti 45% ylihinnoiteltuja.

Yleensä asuntojen hintojen jatkuvaa nousua perustellaan täällä mm. nopeasti kasvavalla väestöllä ja sillä että asuntoja rakennetaan siihen suhteessa liian vähän. Alueelliset erot ovat kuitenkin tämänkin piirteen osalta suuret. Siinä missä kaivosbuumi-alueilla nopeasti kasvava väestö aiheuttaa aitoa pulaa asunnoista ja siten kohtuuttomia hintoja, muualla tilanne on hyvin erilainen. Etenkin Victorian taloutta on viime vuosina pitänyt yllä rakennusbuumi, joka on viimeisen vuoden aikana alkanut kostautua kun väestönkasvu onkin hidastunut ja myymättömiä kiinteistöjä on alkanut kasaantua. Victorian tilanteesta tarkemmin kertovat seuraavat graafit (kuvaajat lainattu Macrobusiness-blogista).

Victoriassa uusien asuntojen myynti on romahtanut vasta viimeisen vuoden-puolentoista aikana:

Asuntojen myyntiluvut ovat itse asiassa alimmalla tasollaan 16 vuoteen – ottaen huomioon että tänä aikana väestö on kasvanut paljon, on nykyinen taso historiallisesti todella matala.

Vaikka rakentamisen tahti on huippuvuodesta 2010 hidastunut, uusissa asunnoissa rako myönnettyjen rakennuslupien ja myynnin välillä alkaa olla aika huima:

Samaan aikaan markkinoilla olevien asuntojen määrä on historiallisesti hyvinkin korkealla tasolla, ja jälleen kasvussa verrattuna viime vuoteen (Sydneyssä tilanne on hiukan erilainen):

Tästä huolimatta hintakehitys ei Melbournessakaan näytä – pinnallisesti – mitenkään järkyttävän romahdusmaiselta; pikemminkin kyseessä on ns. “slow melt”. Taulukossa RESIDEX:in luvut:

Ylläoleva taulukko on noin pienenä hiukan hankalalukuinen; Melbournen talojen osalta nimellishinnat ovat viime vuonna tippuneet -1.4%, verrattuna toissavuoden -3.3% tiputukseen. Reaalihinnoissa tiputus on toki jonkun verran suurempi.

Asuntokaupan hiipumista kuvaa myös luottokannan kasvun loppuminen; ts. asuntolainoja maksetaan nyt Victoriassa takaisin enemmän kuin otetaan uusia – merkittävä muutos viimeisen 10 vuoden tilanteeseen:

Nimellishintojen vaatimaton lasku ei kuitenkaan ole koko totuus. Yksi selitys sille että nimellishinnat eivät ole laskeneet sen enempää on myyjien harjoittama kytkykauppa ja erilaiset alennukset/kylkiäiset. Tonttien, talopakettien ja kerrostaloasuntojen kylkiäisenä on nimittäin viime aikoina tarjottu mitä tahansa luksusmatkoista ja -autoista jopa yli $30,000:n lahjakortteihin. Kun alennukset tulevat näin epäsuorasti, hintojen lasku ei heijastu nimellishintoihin ja sitä kautta tilastoihin joten oikean kuvan saaminen markkinoista vaikeutuu. Näin epäterve tilanne ei luonnollisesti voi jatkua ikuisesti, ja olisikin molemmille osapuolille pidemmän päälle parempi jos asuntojen oikea arvo näkyisi suoraan hinnasssa. Hintojen luotettavaa seurantaa haittaa lisäksi vielä se, että niistä raportoi useampi eri taho eri mittareita käyttäen ja välillä radikaalistikin eri tuloksiin päätyen – yleensä se hintojen nousua ‘optimistisimmin’ kuvaava taho pääsee eniten esille.

Kaikki tämä siitä huolimatta että Australian keskuspankki on laskenut viitekorkoaan rajusti viime aikoina lähes 2%-yksikköä nykyiseen 3.0%:iin; samalle tasolle missä oltiin talouskriisin ollessa pahimmillaan. Lainakorkojen huomattava laskukaan ei kuitenkaan ole saanut asuntojen hintoja nousuun, mutta on kenties auttanut saamaan aikaan nykyisen “pehmeän laskun” romahduksen sijaan. Kaikki merkit kuitenkin viittaavat siihen että ainakin Victorian osalta asuntojen hinnat jatkavat tämän vuoden joko tasaisena (eli reaalihintojen laskulla) tai alaspäin suuntautuneena. “Paras” skenaario lienee että hinnat jatkavatkin vuosia hidasta sulamistaan, mutta ainakaan Victorian osalta rankempaakaan tiputusta ei missään nimessä voi sulkea pois laskuista.

[Päivitys päivitykseen 13.2.2013: Edellämainitussa Macro Business-blogissa julkaistiin juuri äärimmäisen mielenkiintoinen pitkän aikavälin historiallinen katsaus asuntomarkkinoihin monelta eri kantilta; kannattaa käydä lukemassa täällä]

[Jatkopäivitys 21.2.2013: Tuoreiden tilastojen mukaan Melbournessa maan hinta on laskenut 16% parissa vuodessa eikä ainakaan nousun merkkejä ole näkyvissä silläkään suunnalla.]

Ps. Disclaimerina sellainen että yllä on hiukan harhaanjohtavaa puhua asuntojen hinnoista, koska hintakuplissa yleensä maan/tonttien hinta on se joka nousee poskettomiin sfääreihin; itse rakennusten tai rakentamisenkaan hinnassa ei ole niin suuria heilahteluja. Australia ei ole tässä poikkeus.

Ps2. Lienee myös hyvä huomauttaa että Euroopan keikkahommista aiheutuvien lisätöiden johdosta tähän blogiin tullee noin kuukauden kirjoitustauko. Palaamme siis asiaan täkäläisenä syksynä.