Kirjoittanut sim | huhtikuu 19, 2013

Asunnonetsijän työkaluja

Jatkamme teemalla asuntomarkkinat. Australian keskuspankki RBA äskettäin maaliskuun raportissaan Financial Stability Review varoitti poikkeuksellisen selväsanaisesti Melbournen asuntomarkkinoiden tilanteesta:

The current stock of land for sale is at a high level and building approvals data point to increases in the stock of housing, and potential oversupply, in some parts of Melbourne, particularly the inner-city apartment market. This is on top of previous strong supply of detached housing in the outer suburbs. The increase in the stock of housing is consistent with Melbourne dwelling prices declining further and recovering less of their earlier decline than prices in most other capital cities have done.

Samaan aikaan uusien asuntojen kauppa on alhaisimmalla tasollaan 16 vuoteen ja Victorian asuntokauppa yleisestikin alhaisimmalla tasollaan.

Kaikkien kuitenkin pitää asua jossain, joten jos on asuntoa vuokraamassa tai ostamassa, mitä työkaluja tähän on käytettävissä?

Asunnot

Itse asuntojen metsästämistä varten voi käyttää joko online- tai offline-työkaluja. Online-versiosta kattavimmat ovat ainakin Melbournen alueella domain.com.au sekä realestateview.com.au. Myös kiinteistövälittäjien omia sivuja kannattaa seurata, aivan kaikki paikat kun eivät ”kokoomapalveluihin” tule näkyville. Kattavimmat kokoomapalvelut Melbournen alueella ovat Domain.com.au sekä Realestateview.com.au. Offline-puolella asuntoilmoituksia näkee lehdistä, etenkin paikallisalueille jaettavista ilmaislehdistä. Samoin voi myös marssia paikallisten kiinteistövälittäjien toimistooon; heillä on paitsi yleensä ikkunoissa esillä myytävät asunnot ensimmäiseksi tiedossa uudet myytäväksi tulevat.

Hyödyllinen palvelu on myös Old Listings joka pitää kirjaa myyntihistoriasta; hyvällä onnella voi siis seurata millä hinnalla vaikkapa myytävänä oleva kiinteistöä on aiempina vuosina myyty, jos se on ollut viime vuosina myynnissä aiemminkin.

Jos haluaa kovin vaativaksi ruveta, voi myös palkata ns. ”buyer’s advocate”:n – kutsuttakoon häntä ostajan etujen ajaja-asiamieheksi tai -naiseksi. Tämän henkilön tehtävä on sekä etsiä sopviaa asuntoa että tarvittaessa edustaa ostajaa huutokauppatilanteessa.

Aluetutkimusta

Melbournessa on lähiöitä (suburbs) yli 250 kappaletta, joten kaikkiin tarkkaan tutustuminen itse paikan päällä asuen on luonnollisesti mahdotonta. Jonkinlaista taustatutkimusta pitää siis pystyä tekemään netissä. Tähän onkin nykyään monta hyvää työkalua, joista tässä esittelen muutamia.

Karttapuolelta yleisilmeen saantiin Google Maps ja sen satelliittinäkymä sekä Street View ovat käteviä. Kannattaa kuitenkin muistaa että sekä satelliittikuvat että Street View-näkymät ovat paikoin vuosia vanhoja. Uusia asuinalueita ei siis kumpikaan näistä kunnolla kata, ja valitettavasti aiemmin aivan uusia tarkkoja ilmakuvia ilmaiseksi tarjonnut palvelu NearMap on muuttunut sittemmin maksulliseksi.

Tilastollisessa mielessä alueihin voi tutustua hyvinkin tarkasti vuoden 2011 censuksen pohjalta. Esim. SBS:llä on kätevä Census Explorer jossa kahta lähiötä voi helposti vertailla vierekkäin. Valtion tilastokeskuksen puolelta taas löytyy raakadata Excel-taulukkojen muodossa (2011 Census Community Profiles).

Street Directory:n kartat ovat Google Mapsia kökömpiä, mutta muuten tämä palvelu on loistava ainakin yhteen tärkeään asiaan: siellä on luotettavasti listattuna kaikki julkiset ja yksityiset koulut, joten niiden sijainti on helppo tarkistaa. Tämä on tärkeää koska koulujen tasot eroavat paljon – numeropuoleen pääsee tutustumaan valtion palvelusta MySchool – ja etenkin yläkoulut (”secondary school”) ovat julkisella puolella ns. zoned, eli vain tietyllä koulun läheisellä alueella asuvat kuuluvat automaattisesti ko. koulun piiriin. Joillakin alueilla, kuten McKinnonissa, hyvämaineisen koulun alueelle kuuluminen nostaa asunnon hintaa helposti jopa yli $100,000:lla.

Muiden palveluiden läheisyyttä voi suuntaa-antavasti arvioida WalkScore:lla. Tämä amerikkalainen palvelu käyttää Google Mapsia ja toimii kohtalaisesti täälläkin (paitsi julkisen liikenteen pisteytyksen osalta). Palvelun ideana on antaa haluamalleen osoitteelle pisteytys miten ”käveltävä” ko. paikka on, eli miten hyvin eri palveluita löytyy kävelymatkan päästä. Samaisesta palvelusta näkee kätevästi mihin pisteestä A pääsee kävellen/pyörällä haluamallaan aikavälillä (kts sivun oikeassa yläkulmassa oleva ”Travel Time”-kuvake). Julkisen liikenteen läheisyyden ja matka-ajat voi tarkistaa paikallisesta ”reittioppaasta” Public Transport Victoria:n sivuilta.

Alueiden subjektiivisia mutta varsin osuvia kuvauksia löytyy jonkin verran CityHobo-palvelusta. Absoluuttisempaa tilastotietoa alueiden turvallisuudesta löytyy Victorian poliisin sivuilta heidän MyPlace – Crime Statistics for Your Area-palvelusta; rikostilastojen raportointialueet tosin ovat hiukan yksittäisiä lähiöitä suuremmat, joten mihinkään korttelitason tarkkuuteen ei niiden osalta pääse.

Mitä tulee saatavilla oleviin palveluihin, viemäri, vesi ja sähköt on tietysti hyvä olla saatavilla (ja niiden saatavuus kannattaa tarkistaa ainakin jos meinaa ostaa tonttia ns. maaseudulta). Suurin osa Melbournesta on myös kaasuverkon piirissä – sen saatavuuden voi tarkistaa täältä. Internet-yhteys on ”peruspalveluista” hankalin; joka paikassa kun ei ole saatavilla kunnollista nettiyhteyttä. Paras on jos alue on uuden rakenteilla olevan valokuituverkon alueella (National Broadband Network), jonka rakennussuunnitelmiin alueittain voi tutustua täällä. Koska NBN on kuitenkin vasta tosi harvassa paikassa, seuraavaksi paras on Telstran kaapelimodeemi – sen ja ADSL2+:n saatavuuden voi tarkistaa täältä.

ADSL2+ on yhä yleisin Internetyhteysmuoto, mutta siinäkin on omat potentiaaliset sudenkuoppansa. Ensimmäinen ”mutta” ADSL2+-peitossa on etäisyys keskuksesta; luotettavia yhteyksiä ei juuri yli 4.5-5km:n etäisyydeltä ”puhelin”keskuksesta (exchange) saa – onneksi keskusten sijainnin voi tarkistaa täältä. Toinen mutta on että joissain keskuksissa ei ole enää vapaita portteja – NBN:n tulon takia keskuksia ei juuri enää myöskään laajenneta, joten jos sattuu alueelle jossa vapaita portteja ei enää ole, voi olla edessä mobiililaajakaistaan turvautuminen. Näiden keskusten porttien tilanteenkin voi onneksi tarkistaa netistä, täältä kohdasta ”ADSL Capacity”.

Viimeinen vaihtoehto on mobiililaajakaista, josta 4G/LTE:n nopeudet ovat ADSL:ään verrattuna ylivoimaisia, joskin paljon kalliimpia. Telstran mobiililaajakaistapeiton voi tarkistaa tästä kartasta.

Yksityiskohtaisempaa rakennustietoa

On vielä pari palvelua jotka ovat äärimmäisen hyödyllisiä. Toinen on valtion Your Home: Technical Manual-julkaisu josta saa hyvän yleiskuvan miten rakentaminen täällä normaalisti tehdään – tai pitäisi tehdä… Ylivoimaisesti yleisin tapa on puurunkoinen tiiliverhoiltu talo, mutta monenlaista muutakin tyyliä löytyy. Esimerkiksi ilmanvaihtoratkaisut poikkeavat radikaalisti Suomen vaatimuksista; ilmanvaihdon yleisin taktiikka kun on yksinkertaisesti pitää ikkunoita/ovia riittävästi auki ja/tai luottaa siihen että rakenteet joka tapauksessa falskaavat ilmaa vähän sieltä sun täältä.

Ilmastointiin ja lämmitykseenkin on monta tapaa. Yleisin lämmitystapa lienee ”gas ducted heating” eli kaasulämmitteinen, ilmakiertoinen lämmitys. Ilmastointi voi olla joko ns. ”split system” jäähdyttävällä ilmalämpöpumpulla toimiva ratkaisu, tai samoin ”ducted” eli joka huoneeseen kanavoituna. Toinen ilmastointitapa on ”evaporative cooling” joka on energiatehokas mutta ilmankosteutta nostava tapa jäähdyttää ilmaa – lisäksi tämä systeemi ei toimi hyvin kostealla säällä, mitä onneksi Melbournssa on aika harvoin.

Rakentamista ajatellen hyödyllisin palvelu ikinä on ehkä Victorian Planning Maps Online; tämän kaavoituspalvelun avulla on helppo mitata etäisyyksiä, tontin pinta-aloja ja mikä tärkeämpää nähdä kaavoitussuunnitelmat; mikä alue on kaavoitettu mihinkin käyttöön ja mitä rajoituksia ko. alueella on. Epäilyttävän halvan tontin taustalta kun voi paljastua vaikkapa ”pieni” yksityiskohta että 80% tontista on potentiaalista tulva-aluetta. Satelliittikuvista kannattaa myös tarkistaa ettei tontin poikki mene vaikkapa suurjännitelinjaa (sikäli kun ei niitä omalle takapihalleen halua).

Lopuksi vielä pari yksityiskohtaa jotkat eivät välttämättä tule mieleen; ensinnäkin termiitit. Moni alue nimittäin on termiittien ”vaaravyöhykkeellä”; lista löytyy täältä, samoin kun ohjeet termiittien ehkäisyyn ja havainnointiin. Asia on kohtalalaisen tärkeä, koska kuten ko. rakennusviraston sivukin kertoo, ”Termites cause more damage to Australian houses than fire, floods and storms combined – damage that is not covered by household insurance.”. Toisekseen metsäpalot (bushfires) ovat alituinen uhka ja etenkin uudisrakentamisessa vakavasti otettava asia; pahimman luokituksen alueelle rakennettavat talot (ns. BAL FZ-luokitus, ”Bushfire Attack Level – Flame Zone”) nimittäin pitää käytönnössä rakentaa kestämään aivan vieressä oleva metsäpalo, joka ei ole halpaa. Tästä löytyy lisää informaatiota esim. rakennusviraston sivuilta.

Linkit:


Responses

  1. Moi Sami, olipas hyvä ja erittäin kattava yhteenveto – tämä pitäisi laittaa stickyksi Dundernewsiin.

    Äkkiseltään tuli mieleen vain pari lisättävää lähdettä:
    – Viikonlopun huutokauppojen tuloksia voi lukea Domainista (tosin nämä yhteenvedot eivät sisällä lähellekään kaikkia kauppoja): http://apm.domain.com.au/Research/AuctionResults/
    – Kattavampi listaus on tarjolla sunnuntain The Age -lehden Domain-liitteessä. Jos olet tilaaja niin näköislehden voi lukea täältä: https://theage.digitaleditions.com.au/
    – Property Reporter tuntuu olevan asiallinen hintatiedon kerääjä: http://www.propertyreporter.com.au/

    Silti Suomeen verrattuna täältää puuttuu paljon ihan perustyökaluja mm. neliöhinta (ja asuinpinta-ala muutenkin) on aivan tuntematon käsite.

    – Jussi

    • Kiitos! Välttelin tarkoituksella huutokaupparaportointien linkittämistä, niiden raportointi kun on vähintään epämääräistä ja hyvin tarkoitushakuista..

      Neliöistä ei juu täällä juuri välitetä. Huoneneliöiden ilmoitus toki helpottaisi asuntojen etätarkastelua etenkin (monesti sairaan pienien) makuuhuoneiden osalta, mutta jotenkin sen puutteeseen on tottunut..

  2. Kiva blogi!Mitäs teet muuten työksesi.

    • Kiitos! Päivätöikseni olen paikallisella teleoperaattorilla (Telstra) innovaatiohommissa.


Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

Kategoriat

%d bloggers like this: