Onko Australiassa asuntojen hintakupla?

[Päivitys: kirjoitin marraskuussa 2011 päivityksen Australian asuntomarkkinoiden tilanteeseen.]

Pahoittelen etukäteen pitkää, ja mahdollisesti monille tylsää, postausta. Tämä on kuitenkin tärkeä aihe jota on vaikea käsitellä lyhyessä postissa.

Asunnot ovat Australiassa kalliita. Asuntojen hinnat ovat Australiassa nousseet viime vuosina voimakkaasti, ”parhaimmillaan” yli 18% vuodessa. On selvää että tällainen hintojen nousu ei voi jatkua loputtomiin ja hintojen nousu näyttääkin nyt käytännössä pysähtyneen. Hinnat kuitenkin nousivat niin paljon ja niin nopeasti, että yhä useammin esitetään kysymys onko Australiassa asuntojen hintakuplaa?

Katsotaanpa siis mitä aiheesta sanotaan.

Mitä muut sanovat?

Äskettäin julkaisi uusimman raporttinsa maailman asuntomarkkinoista The Economist Intelligence Unit, joka käyttää vertailuindeksinään ns. price-to-rent-ratiota eli hintojen suhdetta vuokriin. Tällä indeksillä Australian asuntojen hinnat ovat 56% pitkän aikavälin keskiarvon yläpuolella – enemmän kuin missään muualla maailmassa.

Demographia International Housing Affordability Survey:n mukaan Australian suurimmat kaupungit ovat maailman ”vähiten edullisia” ja kaikki Australian suuret kaupungit kuuluvat luokkaan ”severly unaffordable markets”. Morgan Stanley on suoraan kutsunut markkinatilannetta kuplaksi ja arvioinut että asunnot ovat 40% ylihinnoiteltuja. Goldman Sachsin mukaan hinnoissa on ylimääräistä 25-35%.

Kansainvälisten tutkimusten kanta on siis aikalailla yksimielinen – Australian asuntomarkkinoilla on hintakupla.

Kuten ehkä odottaa saattaa, Australialaiset tahot ovat merkittävästi varovaisempia arvioissaan. Toki löytyy myös kuplasta puhujia, mutta on ollut mielenkiintoista havaita että Australian valtamediassa ovat aivan viime aikoihin asti äänessä olleet lähes pelkästään tahot joiden mielestä kuplaa ei ole – asiantuntijoina haastatellaan kiinteistönvälittäjiä tai heidän edustajiaan, pankkeja jotka hoitavat lainanantoa ja muita vastaavia tahoja, välittämättä lainkaan siitä että näiden tahojen intresseissä ei ole tunnustaa mahdollisen kuplan olemassaoloa.

Paikallisessa slangissa on käytössä sana ”spruiker”, jolle ei oikein ole suomenkielistä vastinetta. Tarkoitus on kuitenkin kuvata henkilöä joka häpeilämättä ajaa omaa asiaansa välittämättä oikeasta tilanteesta. Tähän kuvaukseen sopivat helposti esim. kiinteistönvälittäjät, joiden mielestä ”aina” on juuri se oikea aika myydä tai ostaa asunto. Samaan sarjaan kuuluvat ne tahot jotka radiossa vieläkin mainostavat asuntoja riskittömänä sijoituskohteena.

Rohkeimpiin virallisiin kantoihin täällä kuuluu uusi Commonwealth Bankin raportti jonka mukaan hintojen nousu on pysähtynyt, mutta tämäkin raportti silti toteaa että ”collapse in prices is unlikely”. Kuten Suomessa, Australiassa merkittävä osa varallisuudesta on kiinni asunnoissa, joten hintojen romahtamisella olisi monenlaisia negatiivisia vaikutuksia.

Hintojen lähes uskomatonta nousua viimeisen 10 vuoden aikana havainnoillistaa esim. tämä Steven Keen:in kuvaaja Debtwatch:sta:

Indikaattorien taistelua

Tahot joiden mielestä hintakuplaa ei ole, vetoavat pääsääntöisesti perinteiseen kysynnän ja tarjonnan lakiin; Australian väkiluku kasvaa voimakkaasti syntyvyyden ja maahanmuuton seurauksena ja väitetään että tarjonta ei useammastakaan syystä (pula rakentajista, pula maasta, kaavoitusrajoitukset, pula sijoittajista jne) riitä vastaamaan kysyntään. On lähes kansallinen totuus että Australiassa rakennetaan liian vähän asuntoja, eikä tätä kantaa juuri kyseenalaisteta.

Mutta onko asunnoista oikeasti pulaa? Jos asunnoista on pulaa, pitäisi tyhjillään olevia asuntoja olla hyvin vähän. On siis syytä katsoa joitakin muita mittareita asuntojen tarjonnasta.

Vapaiden vuokra-asuntojen virallinen mittari oli pitkään alhaisella 1-2%:n tasolla. Mikä tämä ”vacancy rate” nyt on, on hyvä kysymys – toiset nimittäin sanovat että Melbournen vacancy rate on jopa 3.6%, toiset taas väittävät että Melbournen vacancy rate on 2%.

Virallinen vacancy rate ei kuitenkaan ei kerro koko totuutta, koska asuntoja voi hyvin olla tyhjänä sijoittajien pääoman kasvun toivossa. Sijoittajat eivät siis välttämättä laita asuntoa lainkaan vuokralle vaan antavat asunnon olla tyhjänä odottamassa arvonnousua. Ilman vuokralaista asunto on sitten helpompi myydä. Mutta onko tällaisia asuntoja?

Vuoden 2006 väestönlaskennassa tyhjillään olevia asuntoja tilastoitiin olevan 6-8% kaupungista riippuen. Vielä mielenkiintoisempi on Prosper Australian vuonna 2009 tekemä tutkimus, joka seuraamalla asuntojen vedenkulutusta tuli siihen tulokseen että Melbournessa tyhjillään olevien asuntojen määärä on noin 7%. Vaikuttaa joka tapauksessa siltä että asuntojen ”oikea” tarjonta on merkittävästi vapaiden markkinoiden tarjontaa suurempi ja on odotettavissa että nämä asunnot tulevat myyntiin kun sijoittajat uskovat hinnannousun saavuttaneen lakipisteen.

Lisäksi jos asunnoista on pulaa, olettaisi myös keskimääräisen henkilömäärän per talo-luvun olevan kasvanut; jos asuntoja ei ole tarpeeksi, samaan asuntoon muuttaa enemmän ihmisiä. Näin ei ole, vaan ”average persons per dwelling” on vuoden 2008 pientä nousua lukuunottamatta laskenut tasaisesti yli 10 vuotta. Samalla talojen keskimääräinen koko ja makuuhuoneiden lukumäärä on noussut niin että Australialaiset uudet talot ovat nyt keskimäärin maailman suurimpia – jopa suurempia kuin uudet talot Yhdysvalloissa. Kun tila per ihminen on merkittävästi noussut, on vaikea uskoa että asunnoista olisi huutava pula.

Economistin käyttämän vuokra-hinta-mittarin etuna moneen muuhun indikaattoriin on se, että se ottaa automaattisesti huomioon monet perustelut siitä että korkeat hinnat olisivat oikeutettuja. Ensinnäkin jos asunnoista ylipäänsä olisi pulaa, vuokrien pitäisi myös nousta nopeasti. Ja jos asuntoja ei pystytä rakentamaan, ei vuokra-asuntojakaan pitäisi pystyä rakentamaan joka taas nostaisi vuokria. Näin ei kuitenkaan ole käynyt; asuntojen hinta-indeksi on noussut 20 vuodessa noin 250%, vuokrien indeksi vain noin 30%.

Monet esitetyt syyt voivat siis hyvin toimia (osa)selityksinä korkeille hinnoille, mutta ne eivät pysty selittämään korkeaa vuokra-hinta-suhdetta.

Myös muut indikaattorit osoittavat myös epäsuorasti ongelmia olevan edessä, ennemmin tai myöhemmin:

• Asuntojen mediaanihinnat suhteessa keskimääräiseen palkkaan ovat, keskipalkkojen noususta huolimatta, korkeimmalla taholla koskaan
• Asuntolainakanta suhteessa BKT:hen on samoin korkeimmalla tasollaan koskaan, ja kasvanut 20 vuodessa n. 25%:sta 90%:iin.
• Vuokratuotot ovat alimmalla tasollaan koskaan, n. 3%:issa ennen kuluja ja veroja. Ottaen huomioon että säästötilien korkokin on 6%:n tienoilla, tämä on äärimmäisen alhainen taso.

Korkojen nosto yli ohjauskoron noston

Viime aikoina Australian keskuspankki on nostanut viitekorkoa useaan otteeseen. Mielenkiintoista kyllä, monesti pankit ovat nostaneet asuntolainojen korkoa asiakkaille enemmän kuin viitekorko on noussut. Tämä ero taas johtuu siitä, että Australialaiset pankit rahoittavat lainamarkkinoita ulkomaisella pääomalla – tällä hetkellä Australialaisilla pankeilla on ulkomaista velkaa noin 500 miljardin dollarin edestä.

Näillä korolla jonka pankit ulkomaisesta pääomasta maksavat, ei ole mitään tekemistä Australian sisäisen ohjauskoron kanssa. Ohjauskoron nostoa suuremmat koronnostot johtuvatkin siitä että pankkien varainhankinnan kustannukset ovat nousseet, osittain siitä syystä että ulkomaiset sijoittajat pitävät Australian asuntomarkkinoiden rahoittamista entistä riskialttiimpana.

Yhteenveto

Tästä aiheesta on toki kirjoitettu paljon enemmän ja paljon asiantuntevimpien tahojen toimesta monia juttuja, ja tässä käsittelin vain muutamaa indikaattoria. Alla muutamia aihetta käsitteleviä artikkeleita ja raportteja joihin voi halutessaan tutustua tarkemmin.

Moni tekijä kuitenkin näyttäisi osoittavan Australian asuntojen hintojen olevan merkittävästi yliarvostettuja. On kaikille selvää että viimeisen 10 vuoden aikana tapahtunut hintojen nousu ei yksinkertaisesti voi jatkua seuraavaa 10 vuotta, mutta siitä mitä hinnoille nyt tapahtuu ei yhteisymmärrystä sitten olekaan. Juuri kukaan ei enää ennusta merkittävää hintojen nousua tälle vuodelle, ja maan sisäinenkin konsensus tuntuu olevan että hinnat eivät seuraavan parin vuoden aikana nouse juuri lainkaan.

Mikäli Australian kaivosteollisuus jatkaa kasvuaan Kiinan kysynnän mukana, työttömyys pysyy alhaisena ja muutenkin kaikki menee hyvin, on mahdollista että asuntojen hinnoille tulee ”pehmeä lasku” ja korjausliike tapahtuu hallitusti pidemmän ajan kuluessa. Toisaalta on yhtä lailla mahdollista että korjausliikkeestä tulee yhtä raju – tai rajumpi – kuin Yhdysvalloissa tai Irlannissa, ja seurauksista samalla tavalla ikävät.

On sääli että Suomen asuntomarkkinoita ei seuraa mikään merkittävä ulkomainen indeksi. Veikkaan että etenkin pk-seudulta voisi myös löytyä huolestuttavia merkkejä hintakuplasta – kun subjektiivisesti vertailee asuntojen hintoja täällä Melbournessa ja Helsingissä, tulee nimittäin sellainen olo että eivät asuntojen neliöhinnat Melbournessa ainakaan sen kalliimpia ole kuin Helsingissä..

Henkilökohtaisesti tämä tilanne harmittaa, koska tekisi mieli kovasti ostaa ”pysyvämpi” koti – mutta tässä markkinatilanteessa en näe että siinä olisi juurikaan järkeä.

Linkkejä:

• The Economist: Australia’s House Prices – Iron, coal, bricks and mortar
• The Australian: Australian home prices the world’s most overvalued: The Economist
• Wikipedia: Australian Property Bubble
• The Unconventional Economist: Australian Housing: A Bubble in Search of a Prick
• Demographia International Housing Affordability Survey
• Motley Fool: One Last Giant Property Bubble
• The Australian: Don’t believe real estate hype on property shortages
• Macro Business: Rental yields and vacancy rates
• Prosper Australia Vacancies in Melbourne Area
• Business Insider: There’s Still This Huge Housing Bubble Yet To Pop